2022年03月の記事一覧｜スタッフブログ｜薩摩不動産

親の家の後始末が必要な理由をご存じですか。
適切な管理がされていないと、費用がかかってしまうこともあります。
そこで今回は、「親の死後の家の処分が必要な理由」を解説します。
実際にまずすべきこともご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

□家の後始末が必要な理由

1つ目は、「空き家対策」です。
親と一緒に住んでおらず親が亡くなった場合、家が空き家となってしまいます。
空き家は人が住んでいる家よりも老朽化しやすく、管理が必要です。

また、適切に管理されていない空き家は、周囲にも悪影響を及ぼします。
老朽化による瓦の崩壊や、手入れされていない植物が道路にはみ出すことなどです。
また、犯罪行為の温床になる可能性も出てきます。

以上の理由から、空き家対策は必須と言えるでしょう。
処分又は管理が必要です。

2つ目は、「固定資産税の発生」です。
空き家の状態が悪くなると、「特定空き家」に指定される場合があります。
このとき、固定資産税の優遇措置が外れるため、高い固定資産税を支払う必要があります。

また、「特定空き家」は強制的に取り壊されることもあります。
そのため、家を残すと決断した場合は、きちんと管理する必要があります。

以上が親の家の後始末が必要な理由です。
残しておく場合は適切に管理しないと、費用面でも損害を被ることになります。

□実家の処分はまず相続手続きから

実際に実家を処分する際に最初に行うことは「相続手続き」です。
相続人をまず明らかにする必要があります。
それから遺産分割協議を行い、「誰」に「どれくらい」財産を分けるかを話し合います。

そのためにまず行うのは、「遺言書の有無の確認」です。
もしあればその後の遺産相続がスムーズに進行できます。

もし遺言書がなかった場合、相続人同士で協議する必要があります。
そして、この段階においてトラブルが発生しやすいです。

遺産分割の協議が終わったら、相続手続きを行っていきます。
不動産の場合は不動産名義の変更が必要ですし、その他財産に関しても名義置き換えが必要です。

以上が実家処分の際に行うことです。
相続が決まっていないと処分できないことを覚えておきましょう。

□まとめ

今回は、「家の後始末が必要な理由」と「家を処分する際にはまず相続手続きが必要であること」をご紹介しました。
「特定空き家」に指定されないためにも、適切な管理が必要です。
また、処分の前には相続をはっきりさせることが必要なことも覚えておきましょう。

離婚時に住宅ローンが夫婦の共有名義になっているとき、支払いはどのように行えば良いかをご存じですか。
これは、自分の選択によって変わってきます。
そこで今回は、支払いに関してケースごとにご紹介します。

□離婚時にローンが残っているときの対処方法

住宅に関する名義には、「所有名義」と「住宅ローン名義」があります。
不動産を共有名義にする場合、持分割合の決定も必要となります。

持分割合は、ローンの支払額の割合です。
ただし、共有財産は離婚時に半分にするというルールがあります。
そのため、ローンの支払額によって共有財産の割合が変わるということはありません。

実際には、離婚すると以下のケースが考えられるでしょう。
ここではこれらのケースにおいてローン支払いはどのようになるか解説します。

＊家を売却する場合

この場合、「家の時価」と「住宅ローンの残債」を比べます。
家の時価が上回った場合、売却益を分けます。

一方で住宅ローンの残債が上回った場合、住宅ローンを支払えません。
そのため、売却自体認めてもらえない場合があります。

＊家にどちらか一方が住み続ける場合

この場合、2つのケースが考えられます。

1つ目は、「夫婦で払い続ける」という方法です。
実はこの方法はかなりリスキーです。
というのも、どちらか一方が払わなくなるということが起こりうるためです。

2つ目は、「ローンを単独名義にすること」です。
ただし、一方のみの名義にしたい場合、もう一方のローンを完済する必要があります。
また、単独で返済できるかを金融機関にチェックされます。
ここで、単独名義が認められない場合もあります。

□養育費として住宅ローンを支払ってもらえる？

養育費として住宅ローンを支払ってもらうことは可能です。
しかし、以下の2つのリスクがあります。

1つ目は、「夫側の滞納」です。
夫に支払いをすべて依存していると、「もしもの場合」においてローンを返済できなくなります。
そうなると、家が強制的に差し押さえられてしまうこともあります。

2つ目は、「母子手当てが受給できなくなること」です。
夫名義の家に住んでいると、「児童扶養手当」が受給できなくなる場合があります。

□まとめ

離婚時にローンが残っていた場合、「家を売る」か「売却する」かで支払いなどは変わってきます。
また、単独名義が認められない場合といったケースでは、自分の取りうる選択肢が限られます。
さまざまな条件を総合的に判断し、折り合いをつけることが大切です。

相続登記の流れをご存じですか。
場合によっては、専門家に任せなくても良い場合もあります。
そこで今回は、「登記を任せるか自分でやるかの判断基準」と「相続登記のやり方」をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□相続登記はプロに任せた方が良いのか？

＊自分で相続登記をする際の3つの条件

1つ目は、相続人が子供、配偶者のみということです。
相続の際に考慮しなければならない戸籍があまり複雑でないため、自分で登記できるでしょう。

2つ目は、日中に時間を取れることです。
市区町村役場や法務局といった役場は、平日しか対応できません。
そのため、日中に時間が取れることが条件となります。

3つめは、辛抱強さです。
戸籍を見たり税金の計算をしたりすることには、ある程度の根気が必要です。
手間がかかるということは押さえておきましょう。

＊専門家に依頼した方が良い場合

1つ目は、相続事案がイレギュラーな場合です。
たとえば代襲相続や兄弟間相続といった場合です。
このとき、必要な戸籍がとても多くなるため、プロに任せた方が安心です。

2つ目は、相続人同士が疎遠な場合です。
この場合、仲介人としても、専門家がいると安心です。

これらは主な場合で、他の場合でも専門家に任せた方が良いことはあります。
「自分で相続するときの3つの条件」に当てはまらないのであれば、専門家に任せると無難でしょう。

□相続登記の流れをご紹介します！

1つ目は、「相続物件の特定」です。
被相続人が所有している不動産をまず明確にします。

2つ目は、「被相続人の戸籍謄本取り寄せ」です。
1つでも欠けるとその後の手続きが滞るため、慎重に行いましょう。

3つ目は、「相続人の確定と書類取り寄せ」です。
相続人を確定するためにも、被相続人の戸籍謄本は必要でしょう。

4つ目は、「遺産確定分割協議」です。
財産を「誰」に「どれくらい」分割するかを決定します。
それに基づき、遺産分割協議書を作成します。

5つ目は、「申請書の作成と申請」です。
最後に登記申請書を作成し、申告します。

以上が相続登記の流れです。
多くの書類が必要となるため、慎重に行うと良いでしょう。

□まとめ

今回は、相続登記に関して、「自分でやるか専門家に任せるかの判断基準」と「相続登記の流れ」をご紹介しました。
「相続人が複雑じゃない」、「平日に時間が取れる」場合は、自分で登記できるでしょう。
一方でこれらの条件に当てはまらない場合、登記は複雑になるため、専門家に任せると良いでしょう。

「固定資産税がかからない土地では相続税の申告は必要なのか」
このような疑問をお持ちの方はいらっしゃいませんか。
そこで今回は、「固定資産税が無くても相続税の申告が必要となるケース」をご紹介します。
また、その前提条件として、「どのような土地に固定資産税は発生しないのか」も解説します。

□固定資産税がかからない土地とは？

1つ目は、「国の所有している土地」です。
国所有の土地には固定資産税はかかりません。
同様に、都道府県や市区町村が所有する土地にも、固定資産税はかかりません。

2つ目は、「課税標準額が30万円未満の土地」です。
個人が所有する土地には一般的には課税されますが、この場合は課税されません。
実際には、課税標準額が土地は30万円未満、建物は20万円未満の場合です。

ここで、課税標準額が25万円の土地に15万円の建物がある場合を考えてみましょう。
このとき、それぞれが免税される範囲内に収まっているため、課税されません。

では、20万円の土地を2つ持っている場合はどうでしょうか。
この場合では、合計が40万円となるため、課税されます。

3つ目は、「地方税法によって定められた土地」です。
また、様々な人に使われる公共物も、課税対象から外れることが多いです。

□固定資産税がかからない土地なら相続税の申告は不要？

「固定資産税がかからないなら、相続税の申告はいらないだろう」
このように考える人もいますが、特定の条件下では申告は必要です。
というのも、固定資産税がかからない土地でも、相続税の課税対象には含まれるためです。

具体的には、遺産相続が基礎控除額を超えるケースでは、申告が必要です。
相続税の基礎控除額は、「3000万＋（600万×法定相続人の数）」で求められます。
これを遺産相続の額が上回った場合、相続税の申告は必要となります。

また、相続税を抑えられる制度には、以下のものがあります。
・贈与税控除額
・配偶者控除
・小規模住宅等の特例

贈与税額控除とは、3年以内の生前贈与の分は税額が控除されるというものです。
また、配偶者控除とは、「1億6000万円」と「法定相続分」のいずれか大きい方が控除されるというものです。

□まとめ

今回は、「固定資産税がかからない土地」と「固定資産税が無い場合の相続税の申告の必要性」を解説しました。
一般的には、「課税標準額が30万円未満の土地、20万円未満の建築物」には課税されません。
また、固定資産税が無くても相続税申告が必要な場合もあることを押さえておきましょう。

家の名義変更が必要になるのはどのような時かご存じでしょうか。
名義変更が必要な場面と合わせて兄弟間の贈与にどのような税金が課せられるのかを知っておくと不測の事態にも迅速に対応できるでしょう。
今回は、家の名義変更と兄弟間での贈与でかかる費用について紹介します。

□兄弟間で名義変更が必要な3つのケースとは

1つ目は、贈与です。
兄弟間での土地のやり取りでは贈与が成立します。
土地の贈与には贈与税がかかりますが、兄弟間では一般贈与財産に区分されている税率が適用されます。

2つ目は、売買です。
不動産の売買によっても名義変更が可能になります。
兄弟間の不動産売買では譲渡所得税がかかるとともに、一般の不動産売買と同様に売買契約書の作成に印紙税も必要です。

注意点としては売買の価格です。
市場価格よりも低い売買になった場合は贈与とみなされて贈与税の対象となることを覚えておいてください。

3つ目は、相続です。
親がなくなり遺族への土地の相続が行われる際には話し合いの上遺産分割協議書を作成し、誰の名義にするのかを決定します。
相続税の基礎控除内の金額でない限り、土地の相続人には相続税がかかります。

□兄弟間の贈与でかかる4種類の税金について

1つ目は、贈与税です。
これは毎年1月1日〜12月31日までの贈与で取得した財産に課される税金です。
財産を取得した人はその翌年の3月15日までに税務署に申告の上納税しなければなりません。

2つ目は、不動産取得税です。
これは不動産の購入や贈与・建築で不動産を取得した際に課される税金です。
登記手続きの完了後4〜6か月後に自治体から納税通知書が送付されます。

3つ目は、登録免許税です。
贈与で土地の所有権移転登記をした場合は登録免許税が課せられます。
税率は固定資産評価額に対して2パーセントとなっています。

登記は自分でもできますが、基本的には司法書士に依頼します。
その場合は司法書士への報酬とともに司法書士が立て替える登録免許税も払うことになります。

4つ目は、印紙税です。
不動産贈与契約書に貼付する印紙には200円かかります。
負担者は兄弟のどちらでも問題ありません。

□まとめ

今回は、家の名義変更が必要なケースや兄弟間贈与でかかる税金について紹介しました。
兄弟間の土地のやり取りに関しては、贈与・売買・相続の際に名義変更が必要になります。
また、兄弟間の贈与の際には4種類の税金がかかるということも覚えておくと良いでしょう。

両親が亡くなり、家を相続した時複数の相続人にどのように分けるのが良いのでしょうか。
ベストな分割方法はそれぞれの状況によって異なりますが、一般的には換価相続や現物分割などの方法がとられるでしょう。
今回は、家の処分にお悩みの方へ、主に換価相続について他の相続方法と比較しながら紹介します。

□換価分割とは

親族が亡くなり、家を相続することになった場合、遺族でどのように財産を分け合うか話し合いますが、その時の分け方の方法の一つが換価分割です。
換価分割の他には、現物分割と代償分割の二通りの分け方があります。

換価分割は、遺産が不動産や株式などの現物資産である場合や相続税を払うための資金がない場合などにとられる方法です。
現金化することで、遺産を平等に分けられるのが大きなメリットです。
ただ、もしその家に亡くなった方以外の誰かが住んでいる場合は新しく住まいを探さなければならない点や現物資産を残せない点がデメリットと言えます。

現物分割は、遺産のほとんどが現金または預金である場合、現物資産を残したい場合におすすめの方法です。
換価分割のように売却する必要がないがないため相続の手続きが簡単になります。
一方で、現物資産は価値がそれぞれ異なるため遺産相続が不公平になる可能性もあります。

代償分割とは、現物分割と同じく現物資産を残したい場合や相続する人にある程度資金力がある時にとられる方法です。
特定の相続人が現物を相続してその代わりに他の相続人に現金や現物を与えます。
売却のデメリットをなくし住まいを探す必要がないので、被相続人が亡くなった後でもその家に住み続けたい場合はこの方法がおすすめです。

□換価分割が向いているケースについて

換価分割が向いているのは、前述した通り被相続人の現物資産を残さない代わりに相続人
全員に平等に遺産を分けたいというケースです。
換価分割がとられるのは相続財産が自宅不動産である場合が多くなっています。
売却の手続きの手間が増えてしまうものの、相続人になった人全員が最も納得のいく方法と言えるでしょう。

□まとめ

今回は、換価分割について他の分割方法と比較しながら紹介しました。
換価分割には、手続きが比較的簡単で最も平等に財産を分けられるという大きなメリットがあるので、両親から完全に独立していてその家に住む人がいない場合や相続のトラブルをできるだけ避けたいという場合は換価分割を選択すると良いでしょう。

相続税の納税が難しい場合にどうしたら良いかご存じですか。
納税するときになって「こんなに払えない」となるケースもあります。
そこで今回は、「相続税が支払えなくなるケース」と、「相続税を払えないときの対処法」をご紹介します。

□相続税が払えなくなる2つのケース

1つ目は、「現金が無いこと」です。
相続税を支払うためのお金が無ければ、相続税は支払えません。
では、どのような場合、現金が足りなくなるのでしょうか。

まず、「相続した不動産の評価額が予想よりも高い」というケースが想定されます。
また、「不動産の売却が進まない」というケースもあるでしょう。
この原因としては、「手続きが進まないこと」や「購入希望者が現れないこと」があるでしょう。

2つ目は、「遺産分割協議が進まないこと」です。
この協議で、「誰」が「どのくらい」の遺産を相続するかを決定します。
そしてここでのトラブルは非常に多いです。
話し合いが進まず、手続きができず、税を払えなくなるというケースがあります。

□相続税を支払えない時にどうしたら良いのか

＊不動産を売却する

現金が足りないのであれば、不動産を売却するのが手っ取り早いです。
ただし、買い手が現れずに売れなかったりするケースもあります。
その場合、相場よりも低くなりますが、不動産会社に直接買ってもらうことも1つの手です。

＊延納・物納制度の利用

相続税を現金で支払わないといけない理由は、「相続税の支払いは現金一括払いが原則であること」です。
しかしそれが難しいという場合もあるでしょう。
そこで、納税の「延納制度」または「物納制度」があります。

延納制度とは、端的に言うと「分割払い」です。
もちろん利子も発生するため、可能であれば一括の方が、総額としては低くなります。

物納制度とは、文字通り「お金以外の財産での納税」です。
不動産や土地といったもので納税します。
ただし、この場合でも利子は発生するので注意しましょう。

＊相続放棄をする

相続税の支払いだけでなく、借金もある場合、相続放棄も視野に入れましょう。
もちろん借金でない財産も放棄することになります。
そのため、どちらの方がコストがかかるかをしっかり検討をする必要があります。

□まとめ

相続税の支払いにかかる費用は大きいです。
ただ、相続税を支払わなかった場合のペナルティはより大きいです。
支払いが難しい場合も、「相続放棄」や「不動産売却」、「延納、分納」をし、しっかり払いきることが大切です。

「相続手続きが面倒」
「メリットが無いから手続きをしたくない」
このようにお考えの方は必見です。
今回の記事では、相続手続きをしなかったらどうなってしまうのかをご紹介します。
相続手続きをしない主な理由もご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

□相続手続きが放置されがちな理由とは？

最も多いのが、「私生活が忙しい」ということでしょう。
相続手続きは、書類集め、記入、窓口へ赴くことといった、手間と時間がかかります。
窓口は基本的に平日に開かれるため、仕事や家事などをしている人は時間が取りづらいでしょう。

次に多いのが、「相続財産が少ないこと」です。
相続手続きには時間だけでなくお金もかかります。
相続財産よりも相続にかかるコストが多いという場合、手続きが放置されやすいです。

また、「遺産があることに相続人が気づかない」というケースもあります。
そんなことはないだろう、と感じるかもしれません。
しかし実際に、「会ったことのない叔父」が亡くなって、相続手続きをする必要があると知らなかった、というケースが想定されます。
他にも、「こんな遠い場所に土地を持っていたのか」というケースもあるでしょう。

他には、「相続人同士でトラブルになる」というケースもあるでしょう。
遺産の分割の割合に関して協議書をまとめる必要があるため、トラブルが起こるとそれもできません。

□放置するとおこりうる3つのリスクとは？

1つ目は、「権利が失われるリスク」です。
不動産を相続して登記しなかった場合、第三者が登記したとき、不動産は第三者のものになってしまいます。
また、「誰」に「どの」不動産の権利があるのか複雑になってしまうこともあります。

2つ目は、「預金が失われるリスク」です。
預金を相続した場合も手続きが必要です。
手続きせずに10年間放置すると「休眠口座扱い」になり、公益活動に預金が使用されるようになってしまいます。

3つ目は、「相続税の滞納者になってしまうリスク」です。
遺産の額が相続税の基礎控除額を超える場合、10か月以内に相続税の申告と納付をする必要があります。
支払わないままでいると、税額の増大や資産の差し押さえが発生してしまうため、注意しましょう。

□まとめ

相続手続きをしない理由は人によって様々です。
場合によってはずっと放置したくなるでしょう。
しかし、遺産が乗っ取られたり、大きな税が発生したりと、手続きの放置にはデメリットしかありません。
専門家の手を借りてでも、手続きはしっかり行うようにしましょう。