スタッフブログ,薩摩不動産

１２月２６日に新しいエアコンが届きました！
今回設置したエアコンは人感センサー付きのエアコンです～
エアコンにカメラが付いており、人を感知して自動で温度・風力・風向を調節してくれます♪
便利で以前より一段と早く暖まります＾＾

↑設置してくれてます。
業者の方々朝早くからありがとうございました。


井上

平素は格別のご愛顧いただき誠にありがとうございます。

誠に勝手ながら下記の日程を年末年始休業とさせていただきます。



令和５年１２月２９日（金）～令和６年１月４日（木）
※令和６年１月５日（金）より通常営業となります。


期間中は、ご不便をおかけしますが、何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。



つい先日まで、夏日のような気温の日もあったのに、急に寒くなりましたね。

皆様も風邪などひかれませんよう、ご自愛ください☺

皆さまは、『実印』をお持ちでしょうか？
実印は、保険金を受け取る時や、遺産相続を受けたりする時など
必要になる印鑑です。
基本的には、大きい金額が動く時に使われるので
持っていないよという方もいらっしゃるかもしれませんね。


今回のブログでは、不動産取引における実印の登場シーンについて紹介します◎

□実印とは

『実印』とは、市町村役場で印鑑登録されている印鑑になります。

ハンコ屋さん等で世界で一つだけのオリジナルの印鑑を作っただけでは

『実印』にはなりません。

逆に、１００均などで購入した三文判でも登録さえできれば

実印となります。（役所によってはNGのケースも！後述します。）

基本的には、実印が求められるシーンでは『印鑑証明書』の提出が必要になります。

※市町村役場もしくは、マイナンバーカードをお持ちの方はコンビニでも取得できます。

□不動産取引における実印に役割とは

結論からいうと、賃貸契約でも売買契約でも、指定されない限りは

認印で取引することは可能です。

しかし、住宅ローンを組む場合は、必ず実印が必要になっています。

（売主の場合は、所有権移転登記の際に必要になります。）

つまり、現金で購入する場合は認印でも良いということになりますし

賃貸契約では、必要ないということになります。

（連帯保証人になる場合は、実印が求められます。）


代金を支払う買い手側が、他人になりすます必要性は乏しいですが
勝手に不動産を売却されたり、ローンを組まれるのは
本人も銀行もたまったものじゃありませんから、実印が求められるんですね。

いずれにせよ、インクが消えてしまう可能性があるシャチハタは使用できません。

そもそも、印鑑登録ができないのでご注意ください！！

□まとめ

BELS認証取得について
皆さん、最近『BELS(ベルス)』という言葉をよく聞きませんか？
僕は最近、物件の登録をしていてよくBELSという言葉を見ます。
そこで疑問に思い調べてみました。

まず初めに、『BELS』とは何か。
BELSとは建築物省エネルギー性能表示制度のことで、新築・既存の建築物において
省エネ性能を第三者評価機関が評価し認定する制度のことです。

BELS取得のメリットを調べました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　メリット
・ビジュアルでわかりやすい
　BELSは、評価結果が★で表されるため、ビジュアルから評価結果がわかります。
　これによって、専門知識を持っていない人でも評価の良し悪しが一目で分かります。

・信頼性が高い
　BELSは、「建築物省エネ法」に準じた評価手法であるため、信頼してもらいやすい点も特徴です。
　BELSは、第三者機関が評価を行っており、評価の軸が住宅によって異なるといった心配がないため、信頼性も高いといえます。

しかし、BELSを取得するにはいくつかの注意点もあるのでご紹介します。
・住宅の初期費用が高くなりがち
　BELSで高評価を受けるくらいの住宅を建てる場合、どうしても初期費用が高くなってしまう点に注意しなければなりません。
　BELSは外皮基準（断熱性能を測る指標）と一時エネルギー消費量を評価の指標として活用するため、
　高い断熱性能を備えた断熱材や太陽光発電装置など一次エネルギーが利用できる設備を導入できるかどうかで評価結果が変わる可能性があります。
　高評価を得る物件は、ある程度初期費用が掛かります。また、初期費用がかかっても
　補助金の活用や電気代の節約により長い目でみれば採算が取れると証明することも一つです。
・関連手続きに手間がかかる
　BELSでは、関連手続きにも手間がかかります。例えば、複合建築物をBELSに申請する場合
　住宅と非住宅の両方を申請しなければなりません。申請に伴う作業負担も増えるため、手続きを行う際は余裕を持っておくことが重要です。

皆さんがよくご利用されるコインランドリーついて

まず、コインランドリーのシステムについて紹介します。

小型～大型のドラム式の洗濯機・乾燥機が設置してあり、直接お金を入れて利用するシステムです。
常駐しているスタッフなどはおらず完全なセルフサービスとなっております。

コインランドリーのメリット・デメリットを紹介します。

メリット
・衣類がふわふわに仕上がります。
　コインランドリーの乾燥機はガス式が主流です。
　家庭の電気乾燥機に比べて高温で乾燥できるのが特徴です。
　早くしっかり乾かすことができるので仕上がりもふわふわになります。
・ダニ退治の効果があります。
　ダニを死滅させるには50～60℃の熱を加える必要があり
　家庭での水洗いや天日干しではほとんど退治できません。
　コインランドリーの乾燥機は55℃以上に達するものがほとんどなので
　熱風によるダニ退治効果が期待できます。
・天候を気にせず洗濯できます。
　梅雨の時期は悪天候の影響で洗濯物が溜まりがちですよね？
　コインランドリーなら乾燥機が利用できるので
　天候に左右されることなく自分のタイミングで洗濯できます！！

デメリット
・衣類の持ち運びが大変ということです。
　コインランドリーは店舗まで洗濯衣類を持ち運ぶ必要があります。
　1～2日分であればいいですが数日分の衣類を持って行くのは大変！
　とくに毛布や布団など大型のものは車が無いと店舗まで持って行けません。
・洗濯機・乾燥機を共有する必要があります。
　コインランドリーは衛生状態を保つよう各自治体から要請を受けています。
　問題のないよう適切に管理されてはいるのですが、洗濯機を他人と共有するのに
　抵抗があるというひとも　少なくありません。

また、他に宅配クリーニングという手段もあります。
・コインランドリーを日中利用するのが難しい
・店舗まで持ち運ぶのが大変
・洗濯機の共有が苦手
・コインランドリーでは洗えない素材を洗濯したい
こんな時は宅配クリーニングもオススメです♪

まとめ
時間を問わず一気に乾燥まで仕上げることのできるコインランドリーでは
メリットもありデメリットもあるということです。
家の近くにコインランドリーがあるという方は一度利用してみてください！！

　　井上

売買物件でも賃貸物件でも、間に不動産屋が入り、契約に至った場合

「仲介手数料」が発生します。

以前に「売買物件の仲介手数料」についてご紹介しましたが

今回のブログでは、賃貸物件の仲介手数料について解説します◎

□仲介手数料の目安

「宅建業法」により仲介手数料には、上限が定められています。

賃貸物件の場合、家賃の１カ月分（＋消費税１０％）が上限です。

しかし、下限は定められていません。

もし、家賃のほか駐車場代が別途必要になる場合は、その仲介手数料も発生します。

お家賃が４５，０００円　駐車場代５，０００円の物件の場合

５５，０００円（税込み）が仲介手数料の上限となります。

しかし、お家賃や駐車場代とは別に、共益費、管理費、CATV等の費用が
発生する場合もありますが、これらを仲介手数料に含んでしまうと宅建業法の違反となります。

□仲介手数料を抑えたい場合

先述した通り、仲介手数料には下限が定められていないため

値段の交渉をする余地はありますが、極端に値下げすることは難しいでしょう。

仲介業者にとって大切な収入源でもありますし、

すぐに入居者様が決まる様な人気物件であれば、お客様の希望に添える事が

出来ない場合もあります。

しかし、仲介手数料が無しになる方法があります。

それは、不動産屋が所有している物件を
その不動産屋から契約する時です。

仲介手数料は、貸主さんと借主さんを仲介することで発生する料金ですので

物件が自社のものであれば、仲介手数料は不要だということです。

□まとめ

以上賃貸物件の仲介手数料のお話でした。

初期費用は、仲介手数料のほかに敷金・礼金・前家賃等がかかってきます。
仲介手数料の額については広告に明記されていない場合が

多いので今回の記事をかきました！
皆様の参考になると幸いです。

なんということでしょう。

本日は、令和５年６月に公布され来月から施行される

空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律

□空家の現状

□空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律

これまでは、「特定空家」がある住宅用地のみが

この特例（１／６の減額）を受けられない仕組みになっていました。

特定空家とは以下のいづれかに該当する場合に認められます。

・そのまま放置すると倒壊等著しく保安上危険性となるおそれのある状態

・そのまま放置すると著しく衛生上有害となるおそれがある状態

・近隣住民の生活環境を著しく妨げている状態

・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損ねている

苦情などをきっかけに市町村から調査に入られ、指示がされても改善されない場合

「特定空家」と認定されます。

全国でみると、特定空家は、１．２万件と
ごくわずかなため、関係のない人が多かったかもしれません。

しかし！

来月１３日から施行される改正法では

特定空家のみならず、「管理不全の空家」（このままいくと特定空家になる可能性がある空家）
も対象になってしまいます。


空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について

国が定める判断基準に沿って、市町村から指導・勧告がされ勧告を受けた管理不全空家は、
固定資産税の住宅用地特例がうけられなくなってしまいます(◎_◎;)

つまり土地の固定資産税が６倍になってしまうんです！！



この管理不全空家ですが

市町村が把握しているだけで、全国およそ４９.９万件あるそうです！！

窓が割れていたり、雑草が生い茂っている家は「管理不全」とみなされるそうです。
ドキ！っとした人も多いかと思います。


所有者が不在の場合は、その相続人や財産管理人に空家の管理・処分の

勧告がされますので、無関係だと思っている人も市町村から指示が来る可能性もあります…。

□まとめ

先日、上司の方にロールプレイングして頂きました。

ロールプレイングとは
role(役割)とplaying(演じる)の組み合わせから生まれた言葉です。
職場や現場で経験するであろう場面を想定し、そのなかで営業や接客などの
役割を演じてみることで課題を明確化し、スキルをアップさせる為に行います。

今回は営業担当者役と顧客役に分かれ、実際の営業シーンを再現しました。
自分は営業担当者役を務め、上司の方に顧客役を務めて頂きました。
実際に物件の条件を聞き、物件を紹介した後、案内に行きました。
一通りが終わり、上司の方に自分のダメだったところやアドバイスを一つ一つ教えて頂きました。

ロールプレイングをして、自分に足りていなかったところやダメだったところを改めて実感しました。
どのようにしたら改善できるかを自分で考え、直していきたいと思いました。
これからもロールプレイングをしていき、自信を持って接客していきたいと思いました。


　　井上

先週はたくさんの物件の写真を撮りに行きました。

僕はまだ徳島市周辺の土地勘がないので知らない物件が多くあります。
なので、物件に行く際はナビに住所を入れて物件に行っています。
ナビを入れず、住所を見ただけである程度の
場所が分かるくらいになりたいと思っていますが
まだ聞いたことのない地域や物件があるので
まずは地名を覚えるところからと思っています。

あともう半年で入社して一年が経つので
一年が経つまでにはある程度の地名を覚えることを目標にしています。
二年目にはナビを使わず物件に行けるようにします！

地名も覚えつつ、不動産の知識も身に付けていきたいと思います。


井上

１１月１０日、国土交通省は令和５年度の補正予算概要を発表し

住宅・不動産関連では、その内２，１００億円が充てられました。

伴い住宅金融支援機構は、子育て世帯に対して

「フラット３５」の金利を下げる

子育て世帯を応援する【フラット３５】子育てプラス

を新設しました！

この場合の「子育て世帯」とは、
借入申込年度の４月１日時点で該当する子どもの年齢が
１８歳未満であることを指しますが、出産前の胎児も含まれます。

また、二世帯住宅などでお孫さんと一緒に暮らされる場合も対象です◎

そして、この制度では、お子さんがいっらしゃらなくても、
申込年度の４月１日時点で夫婦いずれかが４０歳未満である
若年夫婦も対象となります。

□フラット35 子育てプラスの制度内容

この新制度は子供の人数によって金利引き下げポイントが加算されます。

例えば

子ども１人なら１P

子ども３人なら３P

といった感じです。

• 地域連携型の加算ポイント^_※も併用できるのがうれしいところです。

※徳島県では（阿南市や吉野川市等が対象です）連携する地方公共団体一覧（徳島県）



これにより、最大▲０．５％であった金利が最大▲１％へと拡充されます。


金利はMAXで▲１％ですが、お子様の人数によって、
引き下げられる期間が変わってくるのです！



令和５年１１月現在フラット３５の金利は１．４８％～です。

３５年　３，０００万円を一定の金利で借り入れた場合
総返済額は、３，８４６万円です。（この額にもびっくりしますよね）


これが新制度を使ったとすると…

●お子様が１人の場合は１P→当初５年間▲０．２５％
　総返済額３，８０７万円


●お子様が１人（１P）・ZEH（３P）・長期優良住宅（１Ｐ）
→当初５年間▲１％　・　６～１０年目▲０．２５％
　総返済額３，５３１万円

といった風にお子様の人数、住宅性能、或いは地域によって
総返済額が大きく変わってきます。


詳しくは→→フラット３５チラシ

□まとめ

近年のエネルギー価格高騰に伴い、影響を受けやすい

若年世帯や子育て世帯にも省エネ性の高い住宅を取得、リフォームしてもらうことが

今回の制度の目的だそうです。

対象になるお子様も胎児から１８歳未満と幅広いですし

若年夫婦（同性パートナーも含む）も対象になるので

かなりたくさんの人がこの制度の恩恵を受けられるのではないでしょうか＾＾

皆さんも是非参考にしてみてくださいね♪