スタッフブログ,薩摩不動産

最近は管理物件の草刈りをよくします。駐車場や共有スペースに雑草が生えていたら抜くようにしています。また、空室のポストの中にチラシなどが入っていたら回収するようにもしています。

草刈りの仕事で一番時間が掛かり疲れたのは60坪ほどある土地の草を刈った時でした。

　　
↑刈る前の写真です。
最初に見たときは広すぎて驚きました。

↑刈った後の写真です。
全面刈り終わった時には達成感を感じました。

最近は暑いので熱中症にならないように気をつけて仕事をしたいと思います。

皆さんは「ベランダ」と「バルコニー」の違いはご存じでしょうか。


どちらも居住空間から外に張り出した部分で
洗濯物を干したり、家庭菜園をしたり、蛍族さんの生地であったりと
同じ用途で使われるため、一緒くたに使われがちですが
実は、それぞれ明確な定義があるのです。

知っていると、ちょっーーと鼻タカなお話です。

□「ベランダ」と「バルコニー」の違い

答えは、屋根の有無です。

屋根が有るものは、「ベランダ」

無ければ「バルコニー」ということです。

例えば、こちらの物件は

２階はベランダですが、３階はバルコニーとなります。

□ベランダ、バルコニー以外にも

その他にも、以下のようなものがあります。

「ルーフバルコニー」…下の階の屋根部分に作られたバルコニーです。

「屋上」…建物の最上部を平面にした部分です。
　　　　　ルーフバルコニーと似ていますが、同じフロアに居住空間があるか
　　　　　どうかの違いがあり、居住空間無い方が屋上となります。

「テラス」…基本的に１階の居住空間から突き出した空間です。
　　　　　　地面からやや高い位置にあり、屋根の有無は問いません。
　　　　　　ウッドデッキやタイルなどの素材が使われます。



イラストで描くとこんな感じです。
どうでしょう、みなさんのご自宅は何に該当しますか(^－^)？

□まとめ

以上がベランダやバルコニーその他もろもろの違いでした！
ちなみに、集合住宅の場合、ベランダ（バルコニー）は専有部ではなく
共有部です。
蛍族の話をしましたが、共有部で喫煙をしていることになりますので、
愛煙家の方はご注意ください＾＾

前回のブログでは、双務契約と片務契約について解説しました。

売主、買主が義務を負う！！双務契約のお話

そこから派生したお話をしたいと思います。


双務契約では、当事者同士がそれぞれ債務（義務）を持っているという内容でしたが、
それでは、当事者の一方がその債務を履行しない場合どうなるのでしょうか。


一方が自分の債務に履行しない場合、相手方は自分の履行を拒絶できる権利があります。
例えば
「あなた（買主）が代金払ってくれないなら、私（売主）だって物件渡せませんよ！！」

という風な感じです。逆も然りです。

とまあ、わざわざ説明するまでもない、当たり前のことですが笑
このことを『同時履行の抗弁権』（民法533条）と言います。

相手方が履行しないからといって、直ちに
「損害賠償くれよ！」「契約解除だ！！」というわけにはいきません。


同時履行の期間というのは、自分も債務に着手していない状態ですからね。
履行に着手し、相手方に相当の期間を設け、催告をする必要がアリマス。

それでも、履行しないとなると、債務不履行となり損害賠償や契約解除の対象と
なり得るでしょう。

□他にも認められる同時履行の抗弁権

双務契約のほかに、売主の瑕疵担保責任や契約解除における原状回復義務にも

適用されるものです。


身近な例で言うと
領収書発行を依頼したのに拒まれた場合にも
同時履行の抗弁権が成り立ちます。
「領収書出してくれないなら、お金は払いません」
という主張が認められるのです。


子供の頃お釣りもらっていいならオツカイに行く
とごねていましたが、これも一種の同時履行の抗弁権でしょうか。



逆に、賃貸借契約において「建物の明渡義務」と「敷金返還義務」は
同時履行の関係にはなりません。
敷金には、賃料や遅延損害金、原状回復費用等を担保する意味合いがあります。
明渡時には、まだ賃借人の債務が確定していない状態なので
同時履行が成り立たないという言うわけです。
ですから、敷金を変換してくれないなら出ていかない！という主張は認められません。

□まとめ

小難しい話ですが、あなたがこれをしてくれないなら、私だってしませんけん！
という普通の流れの話です。
「同時履行の抗弁権」という民法により
当事者同時の公平が保たれているというわけですね。

平素は格別のご愛顧いただき誠にありがとうございます。

誠に勝手ながら下記日程を夏季休暇とさせていただきます。



８月１５日（金）～８月１５日（火）
８月１６日（水）より通常営業となります。


大変ご迷惑おかけ致しますが、何卒ご理解の程お願い申し上げます。

売買契約を結ぶと、買主は、お金を支払う義務を負います。
しかし、一方で売主は「商品（サービス）を提供する」義務を負っているのです。

これらは「双務契約」と呼ばれる分類の契約になります。

その物件について買主、売主の双方が義務（債務）を負っているのです。

今回の記事では、「当事者の負担する義務」という観点から
「双務契約」「片務契約」について解説します。

□双務契約

典型的な例をいうと、先述した「売買契約」があげられます。

買主→代金を支払う義務　売主→物件を引き渡す義務を

負っています。

他にも「賃貸借契約」「請負契約」などが、双方が義務を負う

双務契約にあたります。

対象的に、一方だけが義務を負う契約があります。

□片務契約

一方が現金を渡す義務を負う一方で、一方は何ら義務を負う必要がない契約、

それが片務契約になります。

一体、どういったものがあるでしょうか。

例えば、贈与、使用貸借が該当します。

※使用貸借…一方が、相手方に無償であるものを引き渡すこと

お店でお金を払ってDVDを借りるときは賃貸借（双務契約）に該当しますが

友達にタダ借りると、それは使用貸借（片務契約）です。

一方が義務を負う、双方が義務を負う

これが、片務契約と双務契約の違いになります。

□まとめ

普段生活していて、こりゃ双務契約だなあ！！なんて

考える人はほとんどいないと思いますが

売買契約等の双務契約は、双方が義務を負っている契約だ
ということをお伝えするべく記事にしました。

今回は「当事者の負担の義務」についての部類分けでしたが

実は、他にも契約書には分類がいくつかあります。

また、ブログにしたいと思います♪

今回は、当社から徒歩５分ほどの距離にある

発酵バターを使った焼菓子とシフォンケーキのお店　Chua

さん  のご紹介です♪
昨年の１１月にオープンされた新しいお店です！



住宅街の中にある可愛らしいお店です。


焼き菓子・シフォンケーキだけでなく
生菓子や季節のフルーツを使ったゼリーなどもあるそうですが

お目当てのシフォンケーキとクッキーはゲットできました！！

着色料、マーガリン等を使わず、国産の材料にこだわって作られているそうです＾＾
原料を見るとめちゃくちゃシンプルなので、
小さなお子さんにも安心してあげられるのも納得です。


やさし～甘さでこれは罪悪感ゼロ(笑)というとで
２歳児と奪い合い、美味しくいただきました(^－^)



駐車場は店前と近隣に駐車場を構えられているそうです♪
新商品やマルシェ出店情報の更新もあるのでインスタもチェックしてみてくださいね＾＾



 店 舗 名：発酵バターを使った焼菓子とシフォンケーキのお店Chua
 Ｈ     Ｐ：発酵バターを使った焼菓子とシフォンケーキのお店
営業時間：１０：３０～１５：００
住　　所：徳島市新南福島2-5-33

建物を購入しよう！建てよう！としたとき
一体どれくらいの広さがいいのかな、疑問に思われたことはありますか。

一戸建ての平均的な広さではなく、それが自分たちの家族構成やライフスタイルに
あった広さかどうか、という点について今回は記事にしたいと思います。

□平均的な一戸当たりの床面積の推移

国交省によると、着工新設住宅の床面積の全国平均は、
令和３年時点で１１７．４㎡（３５．５坪）だそうです。
（借家では４６．９㎡、分譲住宅では８９．７㎡）

一番古いデータの平成１４年では、１３５．８㎡なので、
建物の床面積は、どんどん縮小傾向にあることがわかります。


ただし、この数字は、ただの平均値になりますので
果たしてそれが自分たちに合った広さなのかは、わからないです。


そこで、床面積を決める、もうひとつの指標として
「居住水準」というものがあります。

□居住水準について

「居住水準」とは、国民が安定したゆとりある住生活を営むことができるよう
住宅建設五箇年計画で国が定めた目標をいいます。


その目標内で、「最低居住面積水準」「誘導居住面積水準」という２つの
基準を定めています。


「最低居住面積水準」…世帯人数に応じて、健康で文化的な住生活の基本として
　　　　　　　　　　　必要不可欠な住宅の面積に関する水準
　　　　　　　　　　　簡単に言うと最低これくらいはいるよね、という水準です。

「誘導居住面積水準」…世帯人数に応じて、豊かな住生活の現実の前提として多様な
　　　　　　　　　　　ライフスタイルを想定した場合に必要と考えられる住宅の面積に関する水準


これらの基準では、以下の値が水準として定められています。

①最低居住面積水準
　●単身者：２５㎡
　●２人以上の世帯：１０㎡×世帯人数＋１０㎡


②誘導居住面積水準
【都市居住型】（都心やその周辺の共同住宅住居を想定）
　●単身者：４０㎡
　●２人以上の世帯：２０㎡×世帯人数＋１５㎡

【一般形】（郊外や都市部以外での戸建て住宅住居を想定）
　●単身者：５５㎡
　●２人以上の世帯：２５㎡×世帯人数＋２５㎡

※ただし、子供は１０歳以上で世帯人数１とします。



徳島県で戸建購入を検討する場合は
この②誘導居住面積水準【一般形】の水準を参考にされると良いかと思います。

□例えば、４人家族の場合

４人家族の場合

【誘導居住面積水準】２５㎡×４人＋２５㎡＝１２５㎡（約３７坪）
【最低居住面積水準】１０㎡×４人＋１０㎡＝５０㎡（約１５坪）

となります。
だいぶ差がありますね笑


あくまで基準ですので、絶対にこうでなくては、というわけではありません。
国はこれを最低限度の広さ基準、或いはゆとりのある暮らしの基準だと定めていますが
それは、人によって様々でしょう。


しかし、居宅には、浴室やトイレなど絶対に必要なスペースもありますので、
４人家族の場合、お子さんが小さいうちは最低居住面積水準でもいけなくないけど、
それぞれの部屋が必要になると窮屈かな、という感じがしました。

一方で３７坪あれば、３部屋＋客間、シューズクローゼット、趣味室など
プラスαで空間が作れる広さになるので、かなりゆとりのある暮らしができる水準だとも思いました。
私の所見ではありますが。

□まとめ

以上延べ床面積の水準についてのお話でした。
単純に家族の人数や居室数だけでなく
家族は○人だけどしょっちゅう来客があるのでもう一部屋ほしい
たちまちは、夫婦だけだけど３人子供が欲しい等
それぞれのライフスタイルも踏まえて
延べ床面積を考える必要がありますね。

これから、建物を購入或いは建築される方は、参考にしてみてくださいね♪

冠婚葬祭の日程を決めるとき
大安・友引・仏滅等、六曜を元に、日にちを決める方が多いと思います。
何百万円、何千万円もの不動産の契約日（取引日）も同様に
縁起のいい日を選びたくなりますよね。

今回は、不動産取引の際、縁起が良いとされる日をご紹介します♪

□六曜

六曜は、元々は中国が発祥の暦注です。
言うてしまえば、その日の運勢です。

「大安は祝い事に良い」「仏滅は縁起が悪い」
ということはご存じの方も多いと思いますが
その他はどうでしょうか。

では、みてきましょう。



①大安…最も良い日とされ、１日を通じて吉と言われています

②先勝…午前中は吉、午後は凶と言われています

③友引…大安に続いて良い日とされていますが
　　　「友を引く」とも解釈されるのでお葬式にはタブーです

④先負…午前中は凶、午後は吉と言われています

⑤仏滅…仏さえも滅する日と言われています。
　　　　六曜の中で最も凶の日と言われています

⑥赤口…基本的には、凶日ですが、どうしてもの場合は
　　　　正午が良いでしょう


以上、６種類がループしています。
カレンダーによっては、六曜が書かれているものもあるので
意味は知らずとも、見たことがある人は多いのではないでしょうか。



不動産取引としては、大安、友引、先勝（午前）、先負（午後）が
良いとされていますが、先負けは「負」というマイナスイメージがあることから
選ばれないこともあります。

余談ですが、結婚式は、一日を通して、吉日とされる
「大安」や「友引」が好まれて六曜によっては、
式場の金額も変わったりするところもありますね。
不動産の取引では、六曜によって値段が変わることは、ありません。

□六曜以外の吉日、凶日

六曜のほかに暦注には「十二直」「二十八宿」「選日」等があります。
その中で、それぞれ吉日凶日があります。
どうしても六曜の吉日に都合があわない
という場合は、そちらをみてみるのも良いでしょう。

六曜のほかで、特に、不動産の契約で縁起がいい日される日と、
良くないといわれる日をご紹介します。


◎一粒万倍日…１粒の籾が万倍にも実るという意味があります。
　　　　　　　よく宝くじ売り場に旗が出ていたりしますね。
　　　　　　　新しい事をスタートするには最高の日です。
　　　　　　　しかし、ローンの契約をする日には好まれません。
　　　　　　　ローンが万倍になる　とも取れるからです。


◎天赦日…「天が地上にある万物の罪を許す日」と言われています。　
　　　　　年に５，６回あるといわれる日です。
　　　　　何をやってもうまくいくというラッキー日です。
　　　　　
　　　　　現在以降であれば、８/４、８/１８、１０/１７が令和５年の天赦日です。
　　　　　
　　　　　ちなみに、８/４は、「大安」「天赦日」「一粒万倍日」が重なる超ラッキーデイです。



▲不成就日…「何も成就しない日」とされ、取引日には不向きでしょう


▲三隣亡…「三軒先まで滅ぼす」といわれる大凶日です。
　　　　　　引っ越しや建築工事の開始、地鎮祭などに避けたい、
　　　　　　ある意味仏滅より恐ろしい日です。
　　　　　　本人たちは気にしなくても、お隣の人が気にされる可能性も捨てきれませんから
　　　　　　注意が必要です。
　　　　　　かつては「三輪宝」と見るからに良い意味で使われていたようですが、
　　　　　　間違って伝わってしまったのか、今となっては大凶日です。


いろんな暦注を取り入れているため、六曜が良くない場合は、その他の暦注へと
考え方を転換できますが、吉日と凶日が重なるという矛盾も孕みます。

□まとめ

先述したように、かつては、違った使い方をされていた暦注もありますが
これらが日本で定着したのは、江戸時代だといわれています。
ちなみに発祥地の中国では、現在、六曜は用いられてないらしいです笑

日本では、「血液型占い」「動物占い」が大ブームを起こしていましたが
そもそも、日本人は占いが好きなのか、信じやすいのかもしれないですね。
私も毎年おみくじを引いてい一喜一憂しています（笑）
そして、１か月後には結果を忘れています。


六曜も同様に科学的根拠のない迷信ですが、特にご年配の方は、
気にされる方が多いのも事実です。
六曜は、６日で１サイクルなので、吉日も選ぶのもそれほど難しいことではありません。

迷信であることは確かですし、気にされない方もたくさんいらっしゃいます。


ですが、もし何かあったときに「あの時大安に取引すれば～」
と落ち込む可能性が少しでもあるなら、吉日に契約・取引されることがベターですね(^^)

賃貸物件に住む場合、借主は、退去時「原状回復義務」を負うことになります。
原状回復と聞くと、「元の状態に戻す」事かなと
何となく想像できます。

しかし、クロスの汚れ、床の傷、畳焼け、ポスターや画鋲の跡などなど
何か月、何年と住んでいると当然消耗、劣化していくものを
果たしてどこまでの状態に戻さなくてはいけないのでしょうか。


今日は、「原状回復義務」の規定とトラブルを未然に防ぐために
できることの解説をしたいと思います！

□原状回復義務の考え方

原状回復のニュアンスが曖昧ではトラブルの元になってしまいます。
まずは、借主が負担する部分、そうでない部分を理解する必要があります。

国交省の「原状回復にかかるガイドライン」では
原状回復の定義を以下の様に定めています。


「原状回復とは、賃貸人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち
賃貸人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える様な
使用による損耗・毀損を復旧すること」


さらに「賃貸人の通常の使用により生ずる損耗は原状回復がない」

と定義されています。

原状回復にかかるガイドライン


つまり、「入居した状態に戻す」ということではなく
「本来あるべきであろう状態にまで戻していれば良い」
というのが原状回復義務の意味合いです。


普通に住んでいる上での劣化は、借主が責任を負う必要はないということです。

フローリングや畳の日焼け、ポスターの跡などがこれに当てはまります。
冒頭に述べた画鋲の穴もこちらになります。



一方で、原状回復義務を負うものといえば
故意に・うっかり、壊した・傷つけた等です。


煙草によるクロスの汚れ、匂い、あるいはペットによる傷、
子供が破った障子、家具を動かすときに出来た傷等
気を付けていれば、損耗・毀損しなかった事柄については
原状回復義務を負う必要があります。

□トラブルを防ぐために

原状回復のトラブルとして、入居時、退去時の損耗の有無の
確認が不十分であることが原因と考えられていました。


退去時に傷があったとしても、「いつ誰がつけたのか」が
分かなければ責任の所在が分からなくなりますよね。


そのため、借主様には入居時にチェックリストをお渡しして
部屋全体に傷や汚れがないか確認してもらい、双方の認識の差を
少なくするようにしています。


私たちは、退去時にそのチェックリストと照らし合わせて
他の損耗等の有無を確認しトラブルを未然に防ぐようにしています。

□まとめ

以上原状回復義務についてのお話でした！
チェックリストは、お互いのために必ず！記入して
お渡しくださいますようお願いいたします( ¨̮ )

先日、新聞で「マンション建て替え要件緩和」
という内容の記事を目にしました。

気になったので、本日のブログでは、マンション建て替えについての
お話をしたいと思います。

□築年数４０年以上の分譲マンション

国交省の調査によると、２０２１年末時点で

築４０年以上のマンションは、１１５.６万戸あるといわれています。

これは、マンション全体のおよそ２割に該当します。

築４０年以上というと、再建築や大がかりな修繕が必要となってくる年数となりますが、

今のままいくと、１０年後には約２倍の２４９万戸

２０年後には約３.７倍の４２５.４万戸ものマンションが築年数４０年以上となります。

いわば、マンションの老朽化に既に直面しているわけです。

□ハードルが高いマンションの建て替え

もちろん、マンションの建て替えには、かなりの費用が必要になりますが

その裏で、大きな障壁になっていることがあります。

現行の「区分所有法」では、区分所有者および議決権のの５分の４以上の多数が

あれば建物を建て替えることができるとされています。

※議決権とは、各区分所有者が有する占有割合のことをさします。

　例えば、占有面積１，０００㎡の物件で、１００㎡の部屋を所有する者の

　議決権は　１，０００分の１００　となります。

さらに、マンションの老朽化だけでなく、所有者の高齢化も問題の一つです。

所有者が、亡くなっている場合には、その相続人に同意を得る必要がありますが

相続人が複数いて全員に連絡が取れないというったように、
所有者が不明のケースも多々あります。

「老朽化」と「高齢化」の深刻な２つの問題を背景に

建て替えには、現行の区分所有法が更にハードルを上げてしまっているのです。

それでは、この度試案された内容は、どのようなものだったのでしょうか。

□緩和要件の内容

あくまでも中間試案の段階ですが、緩和対策として

「現行の５分の４以上の同意から　４分の３へ引き下げる」
ことが挙げられています。

また、耐震性や火災などに対する安全性などが、基準に適合していない場合は

３分の２まで引げるといった案も出されています。

さらに、所有者や相続人と連絡がつかない場合

多数決からその者の分母を除くことができるようにする、案もあります。

集会へ参加した人の中で決議を取るということですね。

これらに関して今年７月よりパブリックコメントを求め

来年の改正案提出に進むそうですよ。

パブリックコメントは、広く多く民意を募ろうとする制度です。

今現在も、あらゆる分野で多くの募集がされ、どなたでも

意見をすることができます。

是非、覗いてみてくださいね♪

□まとめ