スタッフブログ,薩摩不動産

皆さんは「更地渡し」をご存知でしょうか。
不動産の売却をお考えの人は、耳にしたことがある人も多いと思います。
そこで今回は更地渡しについてとそのメリットまで紹介していきます。

□更地渡しとは？

更地渡しについて紹介していきますが、実は、「更地渡し」という言葉には明確な定義は存在していません。

一般的には、建物を売り主負担で取り壊し、更地になったその土地をそのまま買い主に引き渡すことであると認識されています。

しかし、この認識はあくまで一般的な認識であるだけで、人によっては異なることがあります。
そのため、売り主と買い主との間で認識を共通させることをおすすめします。

また、更地渡しに対し、「現状渡し」という概念も存在します。
現状渡しの一般的な認識は、売り主が建物を取り壊すことなく、現在の状態のまま不動産を引き渡すことです。
従って、買い主が住居を必要としない場合は、買い主が自己負担で取り壊しを行わなければなりません。

□更地渡しで売却するメリットとは？

ここからは、更地渡しとして売却することのメリットを紹介していきます。

そのメリットは大きく分けて以下3つです。

1つ目は、売却自体がより容易になることです。
古家が建ったままの土地は、買い主の負担が大きくなりやすいため、不動産取引市場ではあまり人気ではないです。
なぜなら、そのまま古家に住むと決めた場合も別の用途で使うと決めた場合も、いずれにしても住居の建て替えや撤去が必要になる可能性が高いためです。

一方で、更地渡しであれば、買い主が自由に土地を利用できます。
例えば、家を建てたり、店舗や駐車場を設けてビジネスを始めたりすることができます。

2つ目は、買い主が決まってから解体工事に着手できることです。
つまり、古家付き土地を売却する際に更地渡しにすれば、解体費用が無駄になるリスクがなくなります。
また、引き渡し日には不動産の売却代金が入るため、売り主の負担を最小限に抑えられます。

3つ目は、解体工事の費用を節税できることです。
更地渡しは、いわゆる節税になります。
不動産を売って利益が出た場合、翌年の確定申告で「譲渡所得税」を納税しなければなりません。

その際、更地渡しをしていた場合は、古家付き土地を売却するために支払った解体工事費用を「必要経費」として扱い、不動産の売却代印から差し引きできます。

譲渡所得税を含めた税金の算出は、売上高に必要経費と控除額を引いた額になります。
従って、この必要経費に更地渡しのための解体工事費用を含めれば、利益が少なくなり、納税額を安くすることが可能です。

しかし、マイホームを売却する場合は、3,000万円もの控除を受けられる優遇措置の利用が可能です。
こちらは、高額な資産を売却する場合に限られますが、相続等で高額な不動産を手に入れる可能性があるため、覚えておくことをおすすめします。

□まとめ

今回は、更地渡しについて説明し、そのメリットまで紹介しました。
文中にもありますが、更地渡しの概念には具体的な定義がありません。
そのため、更地渡しのメリットを理解しつつも、実際に行う場合は契約相手と共通認識の確認をすると良いでしょう。

前回の記事で、民法が改正されたことについて触れましたが、その流れでもう一つ。
これはメディアでも多々報じられていたのでご存じの方も多いと思いますが、
２０２２年４月から成人年齢が２０歳から１８歳に引き下げられました。
それにより不動産取引にどう影響があるのでしょうか。みていきましょう。

□成人すると何ができるのか

成人するとできることとして、親の同意がなくても契約行為ができる、

１０年有効パスポートがとれる、結婚（女性の結婚可能年齢が引き上げられた）などがあります。

親の同意なしで契約できることの１つとして、１８歳になるとアパートを借りることができます。
また、ローンも自分の意志で出来るので住宅ローンも組むことができます。

もっと身近な話でいうと携帯電話の契約、クレジットカードをつくることが可能になります。

ただ、理屈でいえば可能ですが、学生さんの場合は月々まとまった額を
支払いっていくことが現実的ではないので、今後もご両親が契約者となる、
あるいは連帯保証人になる状況が続いていくかと思われます。

そして、未成年のうちは、親の同意なしでこういった契約行為をした場合は、
取り消すことができましたが、「成人」したことにより、責任はすべて
自分が負うことになるので、取り消すことができなくなります(+_+)

□まとめ

来年から大学生になる高校生の皆さんは、受験が終わると開放感と都会に行ける嬉しさから

ウッキウキでお部屋を探すことになるでしょう。（実体験です笑）
そして、携帯電話を契約して、クレジットカードも作るかもしれません。
ハッピーキャンパスライフのスタートです。
ですが、そういった契約行為は「取り消し」が出来ないことをよく念頭にいれて、
事前に親御さんに相談してみるのもいいかもしれませんね♪

薩摩不動産では、学生さんにも安心していただけるように、
アットホームな雰囲気でお部屋探しのお手伝いをしております。
少し時季外れかもしれませんが、徳島県内で新生活をスタートされる学生さんは、
ぜひ、お立ち寄りくださいね。

ただし成人しても、禁煙飲酒、公営ギャンブルは２０歳からですよ(^_-)-☆

夫婦が離婚の危機に陥った時、一度は「別居」という選択肢が出てくるでしょう。
そこで今回は、離婚して別居する際に何をしたら良いのかと、実際に持ち出しをするリストを紹介します。

□別居の際に必要な基本の準備とは？

別居の際に必要となってくる基本の準備には大きく5つのことがあります。

1つ目は、別居後の住居を確保することです。
住居の確保をしておかなければ、住むところがなくなってしまいます。
別居前も多くの考え事を抱えている状況下にあると想定されますが、子供や仕事のことを踏まえて探しておくことをおすすめします。

別居前までパートナーに頼っていて収入が少ないと、賃貸物件が借りられない可能性も出てきます。

2つ目は、生活費と引越し費用を確保することです。
まずは前述した別居後の住居の費用を計算すると良いでしょう。
その費用を差し引いて、その他の家具家電や食費などの資金も確保しておく必要があります。
最低でどのくらいの費用がかかるのかは把握しておきましょう。

3つ目は、別居または離婚原因となる証拠を確保することです。
別居後では、別居や離婚の原因となる証拠を確保することは難しくなるため、別居前にそれらを確保しておくと良いでしょう。
仮に、別居後に慰謝料の請求や離婚を求めようとした際には必要になってきます。

4つ目は、パートナーの財産や収入を把握することです。
離婚の可能性が高い場合は、これらを把握することで離婚後の財産分与の手続きをスムーズに終えられます。

5つ目は、離婚届不受理申請書を役所に提出することです。
この書類は、合意や意思がない場合の離婚をさせなくするためのものです。
これにより、無断で離婚届を提出されるリスクを補完できます。

□別居の際に持ち出すべき荷物とは？

別居するとなったときに、何を持ち出していけば良いのかを改めて整理します。
それらは、以下5つです。

1つ目は、財産的価値の高いものです。
こちらはいわゆる「貴重品」です。

2つ目は、生活必需品です。
すぐに同居に戻れないと想定した準備が必要です。

3つ目は、子供のために必要なものです。
こちらは、子連れ別居となる際に必要です。

4つ目は、思い出の品です。
自分自身の心に従って検討しましょう。
持ち出さなければ、勝手に処分されてしまう可能性があります。

5つ目は、離婚手続きに必要なものです。
こちらは、前述したようにさまざまな可能性を加味して準備しておきましょう。

□まとめ

今回は、離婚して別居する際に何をしたら良いのかと、実際に持ち出しをするリストを紹介しました。
この他にも、実際に別居する際にはたくさんの気をつけるべき点があります。
この記事を参考にしながらも、さまざまな視点で検討すると良いでしょう。

土地の遺産相続を行わなければならなくなった方の中で、何をどう行うのかお悩みの方も多いのではないでしょうか。
今回は、土地の遺産相続の流れと兄弟で売却するときの方法を紹介していきます。

□土地の遺産相続の流れをご紹介！

1番目は、故人の死亡届を提出することです。
被相続人がなくなったことを証明するものが死亡届です。
こちらを死亡の日から7日以内に市区町村の役場へ提出しなければ、「1. 戸籍法により5万円以下の罰金が科せられる可能性がある」「2. 火葬の際に必要な死体火葬許可証の発行が受けられない」ため、気をつけましょう。

2番目は、遺言書がないか確認することです。
遺言書が発見された場合は、原則遺言書に従って相続手続きが進むため、故人から遺言書の有無を確認していない場合は確認しましょう。

遺言書には公正証書遺言、秘密証書遺言、自筆証書遺言の３種類あり、その中でもさらにさまざまなパターンがあるため、遺言書が発見された場合は、それぞれに合わせた対応をしましょう。

3番目は、相続人が誰なのかを確定することです。
遺言書によって相続人が指名されていない場合は、基本的に法定相続人が相続することになりますが、その他細かい取り決めがあるため、相続人の確認は行いましょう。

4番目は、相続財産を調査することです。
相続では、不動産や預貯金などのプラスに働く財産だけでなく、借金や連帯保証人契約などのマイナスに働く財産もあります。
相続放棄の検討も加味しながら、相続財産の調査が完了したら財産目録を作成しましょう。

5番目は、遺産分割協議を行うことです。
この協議は、被相続人の遺産を、相続人の各々がどれだけ相続するのかについての協議です。
この協議内容は、「遺産分割協議書」にまとめ、創造人全員が署名捺印をしなければなりません。

6番目は、法務局へ相続登記を行うことです。
相続登記をするための必要書類を準備しておきましょう。

□相続した土地を兄弟で分ける5つの方法とは？

相続した土地を兄弟で分ける5つの方法を順に紹介していきます。

1つ目は、遺産分割協議です。
こちらは前述した通りの協議を行い、兄弟のどちらがどれだけ相続するのかを話し合います。
ポイントは、遺産分割協議は義務ではなく、好きな時間に行うことが可能であるということです。

しかし、相続税は相続開始を知った翌日から10ヶ月以内であるため、それまでには終わらせておくと良いでしょう。

2つ目は、相続放棄です。
こちらは、費用が安く、手続きが簡単に行えるという利点もあります。
よく見受けられるケースとしては、兄弟の誰かに財産を寄せたい時に相続放棄を行います。

3つ目は、代償分割です。
こちらは、相続人の中で不公平が生じた際に、相続人同士でお金を払うことで調整する分割方法です。
ポイントは、お金を渡す側に現金がないと実行できないことです。

4つ目は、換価分割です。
こちらは、相続された財産を現金化してから相続人同士で分ける分割方法です。
不要な不動産を相続した場合などに有効です。

5つ目は、分筆による現物分割です。
こちらは、相続された土地そのものを物理的に分割する方法です。
土地の活用の仕方をそれぞれの相続人に委ねたい場合は有効でしょう。

□まとめ

今回は、土地の遺産相続の流れと兄弟で売却するときの方法を紹介しました。
遺産を相続するには多くの手順を踏まなければなりませんが、この記事も参考にしながら適切に対応していくことをおすすめします。

購入する時には気づかなかったのに…
心配すればきりがないですが、そんなも状況も無きにしも非ず…ですよね。

決して不安を煽りたいわけではなく、そんなもしもの状況でも皆さんに安心してもらえる法律

「契約不適合責任」について本日は紹介していきたいと思います。

従来は「瑕疵（カシ）担保責任」と呼ばれていましたが

２０２０年４月の民放改正により「契約不適合責任」と改められました。

内容も一部改正され、買主さんにとってはより安心できる仕組みになりました。

□瑕疵とは

まず瑕疵（カシ）という言葉ですが、聞きなれない言葉だと思います。
分かりやすく言うと、目的物に何かしらの欠損があることです。
しかし、瑕疵には物理的な欠陥だけでなく、
「心理的瑕疵」…過去に自殺や殺人などがあり、住む人が心理的に嫌悪感を感じる状態
「法律的瑕疵」…建築基準法、都市計画法に抵触している状態
などがあります。

これらに気づかず物件を購入してしまった場合、
既に契約を結んでいるから買主さんは泣き寝入りするしかないのか
というと、契約後であっても一定の期間は、売主が責任を負う必要があります。
それが「瑕疵担保責任」です。

□「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

従来の瑕疵担保責任（改定前）では、対象となるのは隠れた瑕疵である必要がありました。
分かりやすい例でいうとシロアリや雨漏りです。
簡単に発見できるような瑕疵は対象にはなりませんでした。
そして、隠れた瑕疵があった場合の買主の権利としては
「契約解除」（契約目的を達することができない場合のみ）
「損害賠償請求」の２つのみが可能でした。

この「隠れた」という表現がとても曖昧で、修繕以前に第一の論点が
そっちになってきてしまいますよね。
改定された契約不適合責任では、隠れた瑕疵に限定されず
数量、品質、量などが契約の内容に適合しない場合、
契約通りの目的物の引き渡しを請求することができます。
=「追完請求」
あくまでも契約書をベースにということですね。
書いてあるかどうかなので、従来に比べて分かりやすく改正されました。

もし、追完請求をしたにもかかわらず、売主がその請求を無視する場合
代金を減額してくださいと請求ができます。
=「代金減額請求」

大きく分類するとこの２つ、買主さんを保護をするための権利が新たに制定されました。

ただし買主は、この不適合を知った時から１年以内に売主に通知しなくてはいけません。
さらに、宅建業法では、この通知の期間は引き渡しから２年となっています。
売主と買主の不平等を無くすための法律とはいえ、半永久的に瑕疵の責任の所在が
売主にあるとは言えないですもんね。
ですが、この引き渡しから２年という期間は特約で延長することができます。
つまり買主に有利となる特約は有効としています。
（新築住宅の場合は、品確法が適用され、住宅の構造体力上主要な部分の瑕疵については
引き渡し後１０年間は責任追及ができます）

□まとめ

最後に大事なことを言いますが、この責任は宅建業者である売主が
個人のお客様に負う責任となります。

つまりは、個人間の売買であれば、双方の同意があれば契約不適合責任を
免除する特約をつけることができます。
事前に内容や期間などについて、双方でしっかり取り決めておくと安心ですね。
今回の記事、すこし小難しい話だったかもしれませんが、先述したように
契約書がベースになるので、記載している内容がものすごく大事になります！
というお話でした。
少しでも皆さんのお役に立てば幸いです。

皆さん、「地価公示」という概念をご存じでしょうか。
地価公示は不動産の評価に関わってくる概念です。
今回は、そんな地価公示とは何か、その価格の特性のメリットまで紹介していきます。

□地価公示とは？

早速ですが、地価公示とは国土交通省土地鑑定委員会が地価公示法に基づき、毎年の元旦（1月1日）における標準値を選定し、正常な価格を判定し公示する公的価格の1つです。
そして、地価公示によって公示する地価を「公示地価」と呼びます。

そこで、地価公示はなぜ行う必要があるのでしょうか。
地価公示を行う意義は、大きく2つあります。

1つ目は、一般の土地の取引を行う際に、その価格に対して一定の指標を与えるためです。

2つ目は、公共事業用地の取引価の算定規準として、適正な地価の形成をおこなっていくためです。

□地価公示価格の特性によるメリットとは？

地価公示の概念を理解したところで、続いて、地価公示の価格である地価公示価格がどのようなメリットをもたらすのかを3つの視点から紹介していきます。

＊指標・規準

指標・規準の視点においてメリットになることは、誰もが無料で地価公示価格を見ることが可能であることです。

前述した通り、土地の売買の指標として、地価公示価格が取り出されます。
特別なケースを除けば、不動産会社の担当者が適切な土地の査定をする際は、地価公示価格を指標とします。
また、行政が土地の価格を調査する際も同様で、地価公示価格を必ず基準としなければなりません。

このように、地価公示価格が誰からも見られるということは、価値を知ることに繋がるため、ご自身の不動産売買の目処を立てやすくしてくれます。

＊地価の方向性

近隣の立地と地価公示価格を視野に入れることで、それらがどのように関わり合い、価格に影響を及ぼしているのかを判断する材料として利用できるというメリットがあります。

地価の評価は、周辺の施設や交通機関などの利便性によって高くなります。

一方で、それらが不便であるほど、価値は低くなります。

以上を踏まえて、地価公示価格は調査においてメリットがあります。

＊地価の変動

地価公示価格によって、景気動向も測ることも可能になるというメリットがあります。
地価は、前述した周辺環境に加えて、国や地域などの経済活動にも影響されます。
従って、地価公示価格の変動から、景気の動向も推し測れることになります。

□まとめ

今回は、地価公示とは何か、その価格の特性のメリットまで紹介しました。
この記事を通して、地価公示がどのように活用されているのかをよりご理解いただけたかと思います。
皆さんも、ご自身の不動産に関わる地価公示を調べてみてはどうでしょうか。

以前の記事で「登記」について解説しましたが、
https://www.satsuma-tk.com/blog/fudousantorihikiiroha/touhon
今回はその記事から派生して、登記をするときに発生する費用「登録免許税」について解説します。
こんなところにも税金ですか！と思ってしまいますが、不動産取得をすると必ず納めなければならない税金です。
それでは、みていきましょう！

□登録免許税とは

以前の記事で自らの権利を主張するために登記って大事ですよ～と記述しましたが

その登記をする際に、納付しなければならない国税でです。

登録免許税が課される登記は、所有権の保存登記（新築をした時の登記）、

所有権移転登記（売買等により所有者が移った時の登記）

抵当権設定登記（ローンを組んだ場合にする登記）、あるいは相続、贈与、地上権などなど

いくつかありますが、登録免許税は、その種類により税率が変わる特殊タイプなんです。

ちなみにですが↑に述べた登記は権利部に関する登記で、

新築した際の表題登記や建物を取り壊した時の滅失登記などは登録免許税は課されません。

（これらは一般的に家屋調査士さんに依頼しますが、その報酬は別途かかってきます。）

ここで吉報です、土地に関しては令和５年３月３１日まで、家屋に関しては令和６年３月３１日まで

1. 軽減措置が取られ、税率が低くなっています！本則の税率と見比べてみましょう。

□軽減措置が取られている主な税率一覧

※１，０００円未満は切り捨て

課税標準額はそれぞれ異なり、移転登記に関しては固定資産税の課税標準額が、
抵当権設定登記に関しては、債権金額言わばローンの額が該当します。
新築を建てた際にする所有権保存登記については、固定資産税の前に納める事が一般的ですから
各法務局によりその建物の用途や規模などを参考に課税標準額が認定されます。
そのため、建築前に提示された保存登記費用はあくまでも概算というケースが多いでしょう。
課税標準額は、売買価格や請負価格とは異なりますので、ご注意ください！

よく、諸経費の一つとして「登記費用」という言葉が使われると思いますが、
これらの登録免許税に加えて、登記を依頼する司法書士さんへの報酬が加えられた額を
まとめて「登記費用」としてお支払することが一般的です。
報酬額は、依頼する司法書士さんあるいは家屋調査士さんによって異なるので、
ここで登記費用の額に差が生まれてきます。

例えば、中古物件を購入したとして
その建物の課税標準額が１，０００万円、
土地の課税標準額５００万円
購入資金のため１，０００万円住宅ローンを組んだとします。
中古物件は、土地建物ともに現所有者から新たな所有者へ“移転登記”をする必要がありますから
①建物　１，０００万円×０．３％=３万円
②土地　　　５００万円×１．５％=７．５万円
➂抵当権１，０００万円×０．１％=１万円
　合計１１．５万円となります。

ちなみに、同じ条件で本則の税率で計算すると３４万円の登録免許税が必要なので
その差は一目瞭然ですね！

□まとめ

以上、よく耳にする登記費用の詳細についてでした。

軽減措置によりかなりお得になっているとはいえ、まとまった金額になりますので、

資金計画の段階でしっかり押さえておくと安心です(*^_^*)

「相続放棄ができない」ということに対してお悩みの方もいるでしょう。
今回は、相続放棄ができないケースについてとその際の対処法を紹介していきます。

□相続放棄ができないケースとは？

相続放棄ができないケースは大きく分けて2つあります。

1つ目は、既に相続してしまっているケースです。
その中でも3つのケースに分かれます。

まず、財産を既に使ってしまっているときです。

こちらは、相続するための財産を既に使用または、処分する行為を行った場合はその時点で相続を承認したこととみなされます。
このケースでは、家庭裁判所に相続放棄の申し立てをしても、原則として受理されません。

次に、協議書に印鑑を押してしまったときです。
相続放棄をしなければ借金の返済義務をなくせません。

そして、知らずに相続を承認している時です。
知らぬ間に相続を承認したとみなされる行為を行った場合も、相続放棄が不可能になります。

被相続人宛に届いた請求書の支払いをするだけで、相続を承認したものだと判断されてしまいます。
請求書の支払いには十分に注意しましょう。

2つ目は、期限を過ぎているケースです。

相続放棄は、被相続人が亡くなった事実を認識してから３か月以内に家庭裁判所の申し立てを行う必要があります。
従って、相続人になった際は、被相続人の財産状況を可能な限り早めに調査するようにしましょう。

□相続放棄ができないケースの対処法とは？

ここからは、相続放棄の申立ての熟慮期間が過ぎてしまった場合の対象方を2つご紹介します。

1つ目として、期限が過ぎていても相続放棄が認められる場合です。
相続放棄が認められることを簡単に示すと「被相続人に財産がないものだと信じていた場合」「被相続人が抱えている債務の存在を知らなかった場合」「自分が相続人となることを知らなかった場合」「遺産分割協議が成立した後に債務が見つかった場合」「被相続人が亡くなったことを知らなかった場合」です。

例えば、被相続人が亡くなったことは確認したが、財産の請求通知が亡くなった時点から3か月後に届いたケースです。
この場合は、通知が届いてから３か月以内であれば、相続放棄が認められる可能性が高いため、覚えておくと良いでしょう。

2つ目としては、２週間以内であれば即時抗告を行うことが可能であることです。
抗告状と即時抗告の理由を証明する書類を準備し、即時抗告の申立てを行います。
即時抗告とは、家庭裁判所の決定に不服がある場合に、申し立てをすることで高等裁判所審理をしてもらう手続きのことです。

即時抗告を行う際には、弁護士に依頼する必要がありますが、手段の一つとして覚えておくと良いでしょう。

□まとめ

今回は、相続放棄ができないケースについてとその際の対処法を紹介しました。
この記事を参考に、相続放棄ができないケースを認識して相続について検討することをおすすめします。

「空き家を解体したいけど、解体費用が払えなくて放置してしまっている」
このような悩みをお持ちの方は多いでしょう。
空き家は所持しているだけでも固定資産税や維持費がかかるため、できるだけ早く対処したいですよね。
そこで今回は、空き家の解体費用が払えない場合の対処法についてご紹介します。

□解体費用が払えない場合の対処法とは？

解体費用が払えない場合の対処法は、主に3つあります。

1つ目は、自治体の補助金や助成金制度を使うことです。
空き家の放置は深刻な問題のため、その対策として各自治体で解体費用の補助金や助成金制度が用意されていることもあります。

大体1つの物件につき50~100万円です。
自治体によって内容は異なるため、詳しいことは市区町村のホームページを検索してみましょう。

2つ目は、空き家解体費用ローンを活用することです。
銀行でも空き家問題の対策として、「空き家解体費用ローン」があります。
金利も低く、解体した後に土地を活用したい方にとっては良い方法だと言えるでしょう。

3つ目は、相続放棄することです。
相続放棄とは、相続人が被相続人の財産を放棄することです。
相続放棄をした場合、固定資産税や維持費の支払いは発生しません。

しかし、「相続財産管理人」に相続する家を引き渡さない限りは、相続する人に管理責任が残ったままになってしまいます。

□空き家は売却するべき？

空き家を解体する費用が払えない場合には、空き家を売却する選択肢もあります。
空き家を売却する選択肢としては、主に2つあります。

1つ目は、古家付きの土地として売却することです。
これは、土地の価格が解体費用よりも高い場合におすすめの方法です。
買主によっては、空き家をリフォームしようと考える人もいます。
そのような人は土地の価格で購入するため、高値での売却も狙えるでしょう。

2つ目は、土地を売却した後に建物を解体することです。
土地の価格が解体費用よりも安かった場合はこの方法が良いでしょう。
これは、空き家を解体せずに土地の売買契約を結び、そこで受け取った資金で土地の引き渡し日までに解体する方法です。
この方法の場合、少ない費用で空き家の解体ができます。

□まとめ

今回は、空き家の解体費用が払えない場合の対処法についてご紹介しました。
空き家の解体費用が払えない場合は、自治体の補助金や銀行のローンを利用するか、売却を検討しましょう。
空き家を売却したい方は、ぜひ当社にお気軽にご相談ください。

ローンの支払い方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の２種類があることをご存じでしょうか。
通常、ローンは、元金（ローンの残高）に利息が含まれた額を毎月返済していく仕組みですが、
元金と利息の割合や返済額が異なるのがこの元利均等と元金均等です。
今回の記事では、住宅ローンを組まれる方に是非知ってほしい
「元利均等返済」と「元金均等返済」の違いについて解説していきます。

□「元利均等返済」「元金均等返済」とは

まずは２つの返済方法の違いについてです。
「元金均等返済」とは
●毎月の返済額が一定
●当初の返済額が、元金均等より少額
●元金の減りが遅い

「元金均等返済」とは
●当初の返済額が元金均等より高いが、毎月下がっていく
●元金の減りが早い
●総返済額が少ない

これらのことが、それぞれの特徴と言えます。
簡単にイラストにしてみました。


図で比較すると、支払額が一定で元金の減りが遅い元利均等返済と
元金が一定で、返済期間に連れて返済額が減少していく元金均等返済
お判りいただけるかと思います。
「金利や年数が同じなら、総返済額って同じじゃないの」と思われるかもしれませんが
総返済額では、元金均等返済の方が少ないのがおもしろい仕組みです。
実際にローンのシミュレーションを使って具体例をみてみましょう。

□元利均等返済と元金均等返済の比較

・借入額３，０００万円
・返済期間　３５年
・固定金利　１．５％
具体例として、この同じ条件で住宅ローンを組んだ場合の元利均等と元金均等について比較したいと思います。

　
元利均等返済では、１回目の返済額は　９１，８５５円で
その内元金　５４，３５５円　利息３７，５００円となります。
　
元金均等返済では、返済額は一定ですから３５年間一律９１，８５５円を支払い続ける
ことになりますが返済期間が進むにつれ以下の様に元金と利息が変動していきます。
１０年目　元金６３，０６７円、利息２７，８３５円
２０年目　元金７３，２６７円、利息１８，５８８円
３５年目　元金９１，６４８円、利息１１４円
と徐々にその元金の割合が増えていきます。
そして総支払額は、３８，５７９，００７円です。

次に元金均等返済では、１回目の返済額　１０８，９２８円
内元金が７１，４２８円　利息３７，５００円です。
元金均等返済は、元金が一定なので、こちらは元金７１，４２８円が一律となりますが
返済額と利息が次のように変動します。
１０年目　返済額１０８，１２４円　利息　３６，６９６円
２０年目　返済額　８７，５８８円　利息　１６，１６０円
３５年目　返済額　７１，７５７円　利息　　　　　８９円
当初に比べて返済額がかなり安くなっていますね。
こちらの総支払額は３７，８９３，６０５円です。

総返済額でみると一目瞭然ですね。
だからと言って、元利均等がだめで、元金均等が良いのかというとそうではなく、
具体例を見ると、当初の返済額に１万円近く差があります。
住宅ローンの返済途中は、お子様の進学や習い事、車のローン、奨学金の返済等等が
被るケースも多いので、当初の返済額が抑えられ、尚且つ返済額が一律で、生活設計を立てやすい
ことが元利均等のメリットとも言えます。


□まとめ

以上元利均等返済と元金均等返済の違いでした。
実際には元利均等返済を選択されている方が多く、元金均等返済の取り扱い自体
していない銀行もあります。
住宅ローンのシミュレーションはスマホでも簡単にできますので、
家族構成や現在の収支を考えならが是非試算してみてださいね。
今回の記事が住宅ローンの選択肢として、皆様の参考になれば幸いです。