2023年09月の記事一覧｜スタッフブログ｜薩摩不動産

土地の地番を調べる資料として「公図」というものがあります。


地番とは、住居表示（郵便物の送付先などに使われる住所）とは異なり、
１筆ごとに登記された番号を指します。
地番＝住居表示のケースもありますが、必ずしもそうとは限らないのがミソです。




このように、それぞれの地番が書かれています。

一般的な地図とも異なりますし、普段の生活では住居表示（住所）を使うので
見たことがない人も多いかと思いますが
不動産の取引では、とても重要な書類です。


今回は、そんな「公図」を歴史を踏まえて解説していきます！

□過去の公図

きっかけは、明治時代の地租改正により、政府の財政確保のため
それぞれの土地に価格を付け、課税するために作成されました。
（旧土地台帳附属地図と呼ばれていました）


そのため、地番を付けて、どこに何番の土地が分かれば事足り、
精度の高いものは要求されておらず、面積、距離等はアバウトなものでした。

一般人が測量し、尚且つ、測量技術も当然今より劣るということもあるのですが
課税額を低くするため、あえて面積を小さく測量していたのでは…
という見解もあるのです。


ちなみに、課税目的で作られたもののため、公共のものである道路や水路には
地番がつけらませんでした。

□現代の公図

実は現代でも、精度の低いこの旧土地台帳附属地図をもとに出来た
公図が地番を調べる材料として用いられます。

↑にアップしたものがその例ですが、そもそもの旧土地台帳附属地図は
当初、和紙で作られ、尚且つ何度も書き換えたものを
現在、電子化しているため、精度としてはかなり低いでしょう。



図面の下には
分類「地図に準ずる図面」
種類「旧土地台帳付属地図」
とかかれています。



一方で、政府は、日本全国の土地の地籍調査を行い
正確な測量技術で、位置、境界などを名確認する、
「不動産登記法第１４条第１項」に従い
精度の高い図面の作成を進めています。


私たちは、一緒くたに「公図」と呼んでいますが
正確には、前者（精度の低い公図）を「地図に準ずる図面」
後者（精度の高い図面）を「１４条地図」
と分類します。
「新しい地図」とかにしてくれたら分かりやすいのにと思います。

□１４条地図の普及

徐々に「地図に準ずる図面」から「１４条地図」に塗り替えようという働きですが
この１４条地図が備え付けられている割合は、全国で５５％程度と言われています。
我が徳島県では、少し古いデータですが約３３％（平成２６年度時点）と、
全国的にもまだまだといった印象です。



１４条地図の普及が進まない原因として
地方公共団体の財政難、所有者（相続人）の所在が分からない
高齢者のため立ち合いができない、地籍調査の意義、効果の理解が今一つされていない。
等が挙げられるでしょう。



徳島県では、令和４年度、５年度の事業として
徳島市中常三島町、南常三島町、助任本町等のエリアで
この１４条地図作成が進められています。


東日本大震災のような大きな災害のあと、土地の境がわからず
復旧にかなり時間がかかっていたようですが
境界確定は、XY座標を用いて境界を定めるため
例え、境界がわかない事態に陥ってもすぐに自分の土地が把握できるでしょう。


また、境界確定を自分でしようとするのと、とてつもない時間、費用がかかりますから、
このタイミングで隣地との境界を確認できることは、土地所有者の方或いは相続人の方に
とっても有益なことかと思います♪


境界確定には、土地所有者の方の協力が必要不可欠ですから
皆様是非ご協力をお願いします(^－^)！

□まとめ

公図の話より境界確定の話メインみたいになってしまいました
が、公図を知る上では必要不可欠な事です！！
皆様の協力があれば、お住まいの地域の公図も
「地図に準ずる図面」から「１４条地図」にアップグレードされますよ＾＾
今回の記事が皆様のお役に立てると幸いです。

草抜きに行ってきました！
以前にこの物件の案内をした際、雑草がたくさん生えているのが
目に入ったので酷くなる前に抜こうと思い、9月21日に行ってきました。

6月に一度草抜きをしてから３か月でここまで伸びたことに驚きました。

↑before

↑after

草抜きをしている時に入居者の方から
「暑いのにご苦労さん」と言われたのが印象に残っています。
草抜きをしていてやりがいを感じました。

綺麗な状態を保っていけるように頑張りたいと思います！

「オーナーチェンジ」という言葉を見聞きしたことがあるでしょうか。
自分が住むための物件を探されている人は、注意が必要です！

オーナーチェンジについて疑問に思っていた人、あるいは
不動産投資に興味がある人に向けて、今回の記事を書きたいと思います！

□オーナーチェンジとは

売買等により、賃貸住宅の所有者（オーナー）が変わることです。
ただし、その物件には、借主が住んでいる状態です。






そのため、旧オーナーと結んだ契約は、新オーナーに引き継がれることになります。

例えば、敷金を預かっていれば、新オーナーに引き継ぎますし
賃料を受け取る権利、原状回復してもらう権利等も新オーナーに移ります。

権利だけでなく、当然に義務も引き継がれます。
例えば、建物を修繕する義務、敷金を変換する義務などです。


ということは、この物件を購入して住みたいと思っていても
それがオーナーチェンジ物件である場合は、借主がいる限り
基本的には、自らが住むことは、できません(@_@)



オーナーチェンジ物件の広告を注視すると、
「利回り」や「賃貸人有り」といった独特の文言がかれていますよ＾＾

□オーナーチェンジのメリット・デメリット

メリットとしては、なんといっても
家賃収入をすぐに得られるということです。


これから借主を探す場合、家賃収入ゼロがいつまで続くのか
という不安がありますが、オーナーチェンジの場合は
既に借主がいるので、そういった心配がなく
すぐに家賃収入が貰えますので、
これから不動産投資をしよう！！という人におすすめです♪
また、これから借主を探そうとする場合と違い
不動産屋への仲介手数料、広告費なども節約できます。



逆にデメリットと言えば、購入する前に物件の内覧ができない
ことが挙げられます。
借主の使い方によるので、修繕費がどんなものか予想がつかないのです。


また、貸主と借主では、借主の方が権利が強いものですし
契約内容も引き継がれるので新しいオーナーの意向で退去を迫ったり、
不当な家賃の変更をするのは難しいでしょう。

以上オーナーチェンジのメリット・デメリットでした。

□まとめ

以上オーナーチェンジについての解説でした☆
マンション一棟丸ごとのケースもありますし
マンションの一室や戸建物件にも存在します。
これから不動産投資をしたいな～と考えられている方は
是非、薩摩不動産までお問い合わせください♪

私たち、宅地建物取引業者は、賃貸物件や売買物件等不動産の契約を行う前には、
買主様、借主様に、必ず「重要事項説明書」を行わなくてはなりません。

一般のお客様にとって不動産取引というものは、あまり馴染みのないものですので

お客様が不利を被る事が無い様に保護をする必要があります。
重要事項説明を執り行い、納得して頂いた上で、やっと契約に進むことができます。

従来、この重要事項説明は、対面で行う必要がありましたが、
現在では、オンライン上で説明を受けられる

ＩＴ重説

が爆誕しました。

本日は、ＩＴ重説について解説します！

□ＩＴ重説とは

一昔前は「アイティー」と言えば
なんかわらないけどカッコイイ…というイメージでしたね。（違いますか）


そもそもＩＴとは「Information Technology」の頭文字で
スマートホンやＰＣ等の情報機器の総称です。
今では、そこら中にアイティーが溢れていますね。


ＩTを活用しオンラインでできる重要事項説明書
略してＩＴ重説です。


賃貸取引では２０１７年から、２０２１年４月からは売買取引においても
ＩＴ重説が可能となりました。

 


特にここ最近では、新型コロナウイルスの流行により、
非対面で行えるＩＴ重説が広まっていったのではないでしょうか。

□ＩＴ重説の流れ

①まずは、お客様がＩＴ重説に同意していただく必要があります。

②ＩＴ環境が整っている必要があるため、事前に動作確認を行っていただきます。
 大前提としてPCやスマホ、タブレットが必要になります。
 PCで行う場合は、マイク、カメラの機材が必要となります。

③当日、オンライン上で重要事項説明書を共有して、説明スタート
※お客様は、マイク、カメラをオンにしていただく必要があります。


といった流れです。
実は、６年も前から始まっていたＩＴ重説ですが
当時は、まだ紙の重要事項説明書をお客様に郵送して
署名していただた後、返送していただく必要がありましたが、
令和４年５月から宅建業法の改正により
書面の電子化が可能となりました。

つまりは、スマホがあれば、特別な用意はいりません。
まったく便利な世の中ですね。

□ＩＴ重説の導入により期待できること

従来、重要事項説明書は「対面」「紙面」「指定された場所で」
という条件がそろっている必要がありました。

しかし、ＩＴ重説は「非対面」「電子化」「スマホがあればどこでも」
が可能です。

つまりは、お客様に来店していただく手間、交通費、時間が大幅に削減できます。
小さいお子様がいらっしゃる方なら、特に嬉しいですよね。
※ちなみに背景は、画像を変えられたり、ぼかしたりもできるの
でお掃除もしなくていいです！！


今は鎮火しつつありますが、コロナウィルスやインフルエンザ等
流行り病がある時期でも、安心して説明を受けられることができますね。


また、お互いのマイクはオンにしているので
一方的に説明を受けるのではなく、対面の時と同じように
質問疑問があれば、対話することも可能です。

□まとめ

以上、ＩＴ重説についての解説でした。
今は、内見、申し込み、重要事項説明書、契約と全てオンラインで
済ませられてしまいます。

お客様にお会いできないのは、寂しいですが、これも時代の波ですね( ;∀;)
ただし、実物とイメージと違う！というトラブルを避けるためにも
一度は内覧していただくことがおすすめです☆

ご愛読ありがとうございました！

境界の確認に行きました。
聞いたことのない言葉だったので不思議に思い調べました。
境界にはいろいろな種類があります。
僕が今日見た境界は↓こんな感じでした。

例えば、コンクリートや石、プラスチックといった様々な境界があります。
境界は見えない境界線を見える化できる大切な物です！
大切なものなので勝手に抜いたり移動したり壊したりしないでください！！

僕も気になったので家に帰ってから境界があるか見てみたいと思いました！
境界が見つからない時はこんな場合
①最初から境界が設置されていなかった場合
②ブロック工事や水道工事等で抜けてしまった場合
③地中や構造物の下にあり見えない場合
の三つが挙げられます。
気になった方は是非見てみてください！！

　井上　隼斗

先日、自社の管理物件の入居者の方から庭の草を抜いてほしいとご連絡を頂きました。
今回は以前よりも面積が小さかったのと日陰だったので作業はしやすかったです！
作業がしやすいといっても夏なので熱中症だけにはならないように気を付けました。

最初は↑このような感じでしたが3時間ほどで

↑このようになりました。

ゴミ袋合計14袋で綺麗になりました！！

入居者様が過ごしやすい環境で生活を送れるようにお手伝いさせていただきます！
いつでも草抜き・草刈りをさせていただくのでご連絡ください＾＾
　井上　隼斗

新年度が始まると、やってくるのが固定資産税の通知書です。
それと同じくして「都市計画税」が課税されるケースがあります。

しかし、固定資産税と違い都市計画税は、必ずしも全員が納税しなくてはいけない、
というものではないので、初耳だという人もいらっしゃるかもしれませんね。


今回のブログでは、土地や建物を所有における税金の中から
「都市計画税」についてお話します(^－^)

□都市計画税とは

□計算の仕方

都市計画税は、市町村に納付する、いわゆる地方税で、固定資産税と一緒に支払います。

税率は、０．３％が上限という決まりがありますが、市町村で率が異なる、
という特徴があります。

徳島市では、０．２７５％が税率です。

固定資産税と同様に「課税標準額」に税率をかけて算出されます。

現在では、住宅用の土地には、

２００㎡以下には、固定資産税評価額の１／３

２００㎡を超える部分には、２／３まで軽減措置が取られています。

例えば　

課税標準額５００万円　２５０㎡の住宅用地であれば

【２００㎡以下】

　　５００万円×２００㎡／２５０㎡×１／３×０．２７５％＝３６，６６６

【２００㎡超える部分】

　　５００万円×　５０㎡／２５０㎡×２／３×０．２７５％＝１８，３３３

この合算で約５５，０００円がその年の都市計画税となります。
これを、固定資産税と併せて、１年分を４回に分けて支払う必要があります。


評価額は３年に１度見直されるため、固定資産税と同様にそのタイミング
で税額も変わってきます。

□まとめ

以上、都市計画税についての解説でした。
固定資産税と比べて都市計画税は少額ですが
人によっては、毎年かかる税金です。
今回のブログで「こんな税金だったんだな～」知っていただけると幸いです＾＾

最近は管理物件の草刈りをよくします。駐車場や共有スペースに雑草が生えていたら抜くようにしています。また、空室のポストの中にチラシなどが入っていたら回収するようにもしています。

草刈りの仕事で一番時間が掛かり疲れたのは60坪ほどある土地の草を刈った時でした。

　　
↑刈る前の写真です。
最初に見たときは広すぎて驚きました。

↑刈った後の写真です。
全面刈り終わった時には達成感を感じました。

最近は暑いので熱中症にならないように気をつけて仕事をしたいと思います。