不動産取引についてのイロハの記事一覧｜スタッフブログ｜薩摩不動産

早いもので２０２４年も２月に突入し、４月の新生活に向けて

お引っ越しを検討中の方も多い時期だと思います。

新居も決まり、新しい生活にわくわくする一方で

現在も賃貸物件に住んでいる人は、退去の手続きをしなくてはなりません。

今回の記事では、賃貸物件の『退去の流れ』について

お話したいと思います。

□まずは、管理会社や大家さんにご連絡を！！

賃貸物件に住んでいる場合、

いきなり「明日引っ越します」→「はい、どうぞ」とはなりません。

退去される時期がある程度定まったところで、

まずは、その物件の管理会社、あるいは大家さんに、

退去する旨を連絡をします。

物件によりますが、一般的な居住用の物件であれば

遅くとも退去の１カ月前までには、退去予告をしなくてはいけないケースが多いです。

例えば、３月末に引っ越すのが決まっているのであれば

２月末までには、ご連絡をいただくようになっています。

２月２８日（２月２９日）に連絡をしていただくとセーフですが

３月１日に３月末に退去しますとご連絡をいただいたとしても

４月分の家賃が発生してしまいます。

入居時には、家賃は日割り精算が一般的かと思いますが

退去時は、日割りとはならず、まるまる１カ月のお家賃が発生してしまう

場合が多いのです。

１日違いで大きな違いですので、とにかく引っ越しするのが

決まった時点でお早目の連絡をお願いいたします☺

管理会社と仲介業者を間違われる場合がありますが

管理会社や退去予告の時期等は、入居時に署名していただく

賃貸借契約書に書かれていますので、再度確認してみてくださいね＾＾

□引っ越しの手続き

新居も決まり、引っ越しの日が決まったら次は、

下記のような手続きが必要になります。

原状回復の費用については、計算をして後日頂く流れになりますので

その場でご用意していただく無くても大丈夫です＾＾

参考までに→借主の「原状回復義務」について

退去の立ち合いが終了すれば、はれて無事退去終了となります！！

お疲れさまでした！

□まとめ

「赤線」「青線」という言葉を耳にされたことはあるでしょうか。
これらは、『法定外公共物』といい、道路法や下水道法、河川法等が適用されない
公共物（道路や水路）の事を指します。

具体的には、昔からある、畦道や用水路などを指します。

□何で赤線・青線なのか

昔の公図は、和紙に色付けされていました。

その中で、里道は赤い線で描かれていたため　

「里道」＝「赤道」「赤線」「旧道」

水路は青い線で描かれていたため

「水路」＝「青道」「青線」「旧水」

と呼ばれ、その名残で現在でも赤線、青線と広く知られています。

↓ちょっっと分かりにくいですが、昔の公図です。

※引用元：徳島県HPより

赤い線と青い線が書かれていますね。

黄色っぽい線は「土揚敷」（どあげしき）と言い

水路やため池の堤防敷地を意味します。こちらは黄道とは呼びません。

以前の記事でも書いたように、この旧公図（土地台帳付属地図）は

課税目的の地図のため、国が所有するこれらの公共物には、地番が付けられていません。

※現在の公図は、白黒のため、それぞれを区別するため「水」「道」等と書かれています。

□機能の有無

過去は、畦道や水路として確かに使われていたものの

法定外公共物の中には、現在では機能を失ったものがあります。

機能を失う…私は初めて聞いた時(@_@)？？となりました。

例えば、里道ならば、本来人が通れるところ

水路なら、本来水が流れるところですが

それができないのです。

こちらは、旧法定外公共物と呼ばれ、
国が持っている財産です。



そして、あろうことか自分の敷地の中に

旧法定外公共物が入り込んでいるケースもあるのです。

例えば、現地を見ても道がないのに

公図には、「道」とかかれているのです。

↓写真を使って解説すると、こんな感じです。

現地は何にもないのに
公図上では赤いところに道があるという感じです。
（分かりやすくなっていれば良いですが…。
実際には、赤線の通っていない祖父母宅です…笑




所有している土地の中に旧法定外公共物が含まれている場合や
法定外公共物に隣接した土地を所有している場合
その土地の所有者は、購入することができます。

ちなみに、現在でも道として使われていたり、水が流れていたり、

と機能がある法定外公共物は、市町村の管理となります。

機能がない法定外公共物の管理は、

国（各地域の財務事務所）が執っています。

個人で購入する手続きをするのは、かんなりハードルが高いので

家屋調査士さんに相談するのが無難です＾＾

□まとめ

この時期は、４月の新生活に向けて物件探しを
始める人も多いのではないでしょうか＾＾


新生活への希望に心躍るを半面、
『お家賃』の不安が過るのではないでしょうか。


今回の記事では、そんなお家賃の目安についてお話します！

□家賃上限の目安

家賃の目安は、

手取りの３０％くらい

と言われています。

月々の支払には家賃のほかに、共益費や駐車場、

物件によっては、インターネットの料金や町内会費等の

費用も上乗せされる場合があるので、必ず月額総額を計算してくださいね♪

□将来を見据えて！！

雇用形態がアルバイトやパートだったり

歩合制の給料形態の人は、収入に波があるかと思います。

あるいは、新婚さんで、現在は共働きでも子供が生まれて

奥さんが仕事を辞めざるを得ない状況になったり

ライフスタイルの変化も考慮しなくてはなりません。

ライフスタイルの変化に合わせて、その都度引っ越し、

というわけにもいきませんので憧れだけで物件を決める前に、

以上お家賃の目安についてのお話でした♪

ご両親や配偶者が亡くなり、不動産を相続した場合

『相続登記』をしなくてはなりません。

『相続登記』とは、簡単に言うと

不動産の名義を亡くなった人から相続した人の名義に

変更することです。

実は、相続登記はこれまで強制ではなく

相続人の判断に委ねられていました。

しかし、今年令和６年４月１日より

相続登記が義務化されるのです！

今回のブログでは、相続登記の義務化についてお話ししたいと思います。

□相続登記が義務化される背景

これまで、相続登記が義務化されていない事で
全国で「所有者不明」の不動産が

増加傾向にありました。

令和２年時点で全体の約２４％（九州本土並みの広さ）もの土地が

所有者不明となっているそうで驚きました。

相続人が相続登記を怠り、さらにその子供等の相続人も知らない間に

相続人になっていて、、と相続登記をしないと雪だるま式に相続人が増え続け

挙句の果てに所有者不明となってしまいます。

すると所有者不明の不動産は、

売却がスムーズにできないことはもちろん

開発工事や公共事業等をする際にも大きな妨げとなります。

□申請を怠った場合

正当な理由がないのに３年以内に相続登記をしなかった場合

１０万円以下の過料が課される可能性があります。

また、現在不動産を所有してる方が

氏名（名称）や住所が変更となった場合は、

２年以内に変更登記をすることも義務化となります。

引っ越しをされた際は、ご注意ください！

こちらは２年以内に変更登記をしないと

５万円以下の過料が課されます。

所有者不明の不動産を減らすことが目的なので

住所、氏名の変更登記の義務化も大切なんですね。

□まとめ

皆さまは、『実印』をお持ちでしょうか？
実印は、保険金を受け取る時や、遺産相続を受けたりする時など
必要になる印鑑です。
基本的には、大きい金額が動く時に使われるので
持っていないよという方もいらっしゃるかもしれませんね。


今回のブログでは、不動産取引における実印の登場シーンについて紹介します◎

□実印とは

『実印』とは、市町村役場で印鑑登録されている印鑑になります。

ハンコ屋さん等で世界で一つだけのオリジナルの印鑑を作っただけでは

『実印』にはなりません。

逆に、１００均などで購入した三文判でも登録さえできれば

実印となります。（役所によってはNGのケースも！後述します。）

基本的には、実印が求められるシーンでは『印鑑証明書』の提出が必要になります。

※市町村役場もしくは、マイナンバーカードをお持ちの方はコンビニでも取得できます。

□不動産取引における実印に役割とは

結論からいうと、賃貸契約でも売買契約でも、指定されない限りは

認印で取引することは可能です。

しかし、住宅ローンを組む場合は、必ず実印が必要になっています。

（売主の場合は、所有権移転登記の際に必要になります。）

つまり、現金で購入する場合は認印でも良いということになりますし

賃貸契約では、必要ないということになります。

（連帯保証人になる場合は、実印が求められます。）


代金を支払う買い手側が、他人になりすます必要性は乏しいですが
勝手に不動産を売却されたり、ローンを組まれるのは
本人も銀行もたまったものじゃありませんから、実印が求められるんですね。

いずれにせよ、インクが消えてしまう可能性があるシャチハタは使用できません。

そもそも、印鑑登録ができないのでご注意ください！！

□まとめ

売買物件でも賃貸物件でも、間に不動産屋が入り、契約に至った場合

「仲介手数料」が発生します。

以前に「売買物件の仲介手数料」についてご紹介しましたが

今回のブログでは、賃貸物件の仲介手数料について解説します◎

□仲介手数料の目安

「宅建業法」により仲介手数料には、上限が定められています。

賃貸物件の場合、家賃の１カ月分（＋消費税１０％）が上限です。

しかし、下限は定められていません。

もし、家賃のほか駐車場代が別途必要になる場合は、その仲介手数料も発生します。

お家賃が４５，０００円　駐車場代５，０００円の物件の場合

５５，０００円（税込み）が仲介手数料の上限となります。

しかし、お家賃や駐車場代とは別に、共益費、管理費、CATV等の費用が
発生する場合もありますが、これらを仲介手数料に含んでしまうと宅建業法の違反となります。

□仲介手数料を抑えたい場合

先述した通り、仲介手数料には下限が定められていないため

値段の交渉をする余地はありますが、極端に値下げすることは難しいでしょう。

仲介業者にとって大切な収入源でもありますし、

すぐに入居者様が決まる様な人気物件であれば、お客様の希望に添える事が

出来ない場合もあります。

しかし、仲介手数料が無しになる方法があります。

それは、不動産屋が所有している物件を
その不動産屋から契約する時です。

仲介手数料は、貸主さんと借主さんを仲介することで発生する料金ですので

物件が自社のものであれば、仲介手数料は不要だということです。

□まとめ

以上賃貸物件の仲介手数料のお話でした。

初期費用は、仲介手数料のほかに敷金・礼金・前家賃等がかかってきます。
仲介手数料の額については広告に明記されていない場合が

多いので今回の記事をかきました！
皆様の参考になると幸いです。

土地の地番を調べる資料として「公図」というものがあります。


地番とは、住居表示（郵便物の送付先などに使われる住所）とは異なり、
１筆ごとに登記された番号を指します。
地番＝住居表示のケースもありますが、必ずしもそうとは限らないのがミソです。