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建築基準法では「接道義務」といって
敷地が道路に面していないと、原則建物を建てることができないルールがあります。
道路にも種類がありますが、ここでいう「道」とは、どんな道でもいいのでしょうか。
そんな疑問から、本日は、土地購入前に知っておきたい敷地と道路の関係についてご紹介します！

□接道義務とは

ひとえに「道」といっても、種類がいくつかあります。
国道や市道などの公道、私道、農道・林道なんかも道ですね。
「建築基準法の道路」とは、
原則として、幅が４ｍ以上ある公道のことを指します。
接道義務は、この建築基準法の道路に敷地が２ｍ以上接しなくては
建築できないという決まりです。




例えばでいうと、真四角ではない旗竿地でも２ｍ以上の間口があればＯＫですが
どれだけ広い土地でも、間口が２ｍ未満になると原則建築物は建てられません。
（幅が４ｍ以上の道路に面していることを前提にしています）


しかし、この建築基準法は昭和２５年施工されたもので
この原則の通りで行くと、建て替えをしたいけど接道義務の関係で出来ない
といった不都合がでてきます。

例えば、一番想像しやすいのは、接面道路の幅が４m未満のケースです。
立派な敷地だから立て替えたいのに接道の幅が３ｍ９９ｃｍしかない！建物が建てられない！
となっては、日本中に空き家があふれ出すでしょう。

そこで、例外として以下の様な対策がとられました。

□接道が狭い

救済措置として代表的なのが「セットバック」です。

敷地が幅員４ｍ未満の道路にしか面していない場合において、
道路の中心線から２ｍ後退した範囲を道路の一部として提供することです。
建物はもちろん、塀などの外構工事も制限されます。
こういった道路は「２項道路」や「みなし道路」と呼ばれます。



例えば、道路幅が３ｍの道路の場合、５０ｃｍ後退する範囲（ピンクの範囲）には
建築物を作ることができません。

自分の敷地なのになんだよ・・・と思われるかもしれませんね。
４ｍ幅確保しなければならない最大の理由は
消防車や救急車など緊急車両が通れる道を確保する必要があるからなのです。

１件でもそれに応じないと、救急車両は大幅に遠回りをする必要が出たり
あるいは現場にたどり着けないケースもあるかもしれません。

惜しく感じるかもしれませんが、近隣住民そして自分の安全のために必要な幅なんですね。

□まとめ

今回は、セットバックについて深堀しました。
冒頭で「幅４mの公道に２ｍ以上の間口」が原則と言いましたが
セットバックの様に例外として認められるケースもたくさんあります。
しかし、「再建築不可」となる敷地も当然あります。
不動産の購入や建て替えを考えられている人は、是非、接面道路に注目してみてくださいね。
敷地と道路の関係がとても大切なのです！
今回の記事が皆様の参考なれば幸いです。

気に入ったエリアで、分譲地が造成されていたり、
建売住宅やマンションが建てられていると、
「完成したら購入しよう！」と決意される方いらっしゃると思います。
しかし、その判断少し遅いかもしれません。
実は、不動産は未完成の状態でも一定の条件をクリアすることで契約することができるんです。
今回の記事では未完成物件の契約についてお話したいと思います。

□原則では禁止の未完成物件の売買

矛盾しているようですが、売主が宅建業者の場合、
未完成物件の売買はできません。
一般のお客様が完成した物件を想像する事が難しことから
業者ではないお客様を保護するためにです。

しかし、下記の条件をクリアすれば、契約に進むことができます。
①手付金の保存措置を行うこと
（手付金を第三者に保管させる等の方法で保全すること）

②手付金保存措置が不要の場合
　（未完成物件の場合、手付金が５％以下かつ１０００万円以下であれば保全措置は不要）

つまりは、手付金の金額が重要になってくるんですね。
（建物の場合は建築確認が、分譲地の場合は開発許可がおりていることが大前提です！）


初めて見る広告でも既に「ご成約済」と記載されているのは
おそらく造成中（建築中）に購入者があらわれた人気エリアだったり素敵な建物なのでしょう。
ただし、早い者勝ちだからと言って未完成物件の購入には、多少なりともリスクを
伴います。どのようなメリット・デメリットがあるかみていきます。

□未完成物件を購入するメリット・デメリット

　②タイミングによっては、内装も選べる可能性も
　➂建築中・造成中の様子が見れる
　
完成済の物件、特に建売住宅では、出来上がってしまったものを購入することになりますが
未完成物件であれば内装や設備関係・コンセントの位置等細かい所も選べる可能性がありますし
建築中の様子が見学することができ、半分注文住宅みたいな感じで安心にも繋がりますね(^^♪

デメリット
　①イメージと完成したものが違う　
　②金額
　➂建てたいハウスメーカーを選べない場合も

一般的には、完成したばかりの建売住宅や分譲地は、売り始めの価格が一番高く
どんどん値下がりがあったり、価格交渉ができたりするのですが
未完成物件の場合一番高い金額で購入することになるので
デメリットをあげるのであれば、金額が挙げられます。
しかし、気に入った物件の値下がりを待っていると
その前に他の買主が現れることも十分考えられます。
「高くても絶対にここがいい!」と強く思った物件であれば
デメリットとも言い切れないかもしれませんね(^o^)丿

また、分譲地の場合「建築条件」が付けられていて指定の工務店・ハウスメーカーが
あるかもしれませんね。
購入した後に、ここの工務店がよかったのにな…とならない様に
建築条件は必ず確認してみてくださいね＾＾
もしくは、建売住宅の計画プランがある場合は、間取りや仕様を見せてもらったり
過去の施工例を見せてもらい、見た目や金額が希望に沿ったものかどうか
施工会社に聞いてみるのもひとつですね。

□まとめ

以上、未完成物件の購入について、でした！
建築中の建物や造成中の土地には看板が出ていることが多いので
気になった物件があれば、広告のポスティングを待つ前に
まずは電話をかけてみて相談してみましょう♪
今回の記事が皆様のお役に立てば幸いです。

建物やマンションを購入するとき、火災保険に加入する人がほとんどだと思います。
まだ、火災保険に加入した経験がない人は
うちはオール電化だし、たばこも吸わないしボヤの心配ないし必要ないな～
と思われるかもしれません。
実は、火災保険がカバーするのは、“火災”だけではありません！
どういうことなのか、今回の記事では、火災保険について解説していきます。

□火災保険加入は義務？

まず、火災保険は必ずしも加入しなければならない
というわけではなく、任意の保険になります。
ただし、住宅ローンを利用する場合、銀行側が担保となる住宅が
損失してしまうリスクを防ぐため、加入必須となります。

□火災保険が補償する内容とは

火災保険は、次のような補償をしてくれます。
火災・落雷・破裂・爆破・風災・雹災・雪災・水災
建物外部からの衝突・水濡・盗難等々です。
名前からはイメージしにくいですが、幅広くカバーてくれる内容です。

ここでクイズですが、
台風でお隣（Aさん）の屋根が飛んできて、Bさんの家の外壁に大きな傷を
つけた場合、AさんはBさんへいくらの賠償義務を負うでしょう。

こたえは・・・

もちろん全額・・・

ではなく


賠償する必要がない！！
です。
Bさんは隣の屋根が吹っ飛んできても、そこにAさんの過失がなければ
自分で修理をしなければなりません。

そいういった場合でも火災保険に加入していると、
保険金が支払われ修理費にまわすことができます。
たとえ火災保険の加入が義務付けられていない場合でも
万が一のために加入することがベターですね。
現に、台風による風災・水災が保険の支払件数が一番多いそうです。


ただし、保険会社によっては、プランを選択することができるので、
例えば、マンションの上層階や洪水の心配がない様な地域では水災の補償は必要ないですよね。
備えにもつながるので、事前にハザードマップをみてみるのもいいかもしれませんね☺
カットできるものはカットして節約しましょう♪

あくまで建物の損害があったときの保険になるので
家具家電アクセサリーなど家財については別途オプションで家財保険というものがあります。

□家財保険とは

家財保険では、建物の中にある、家具・家電・時計やアクセサリーなどが
補償の対象となります。
例えば、ボヤでソファが焼けてしまったり、
台風で窓が割れ雨が吹き込みテレビが壊れた
空き巣に入られて高級時計が盗まれてしまった
等です。

あまり知られていないかもしれませんが、
故意ではない破損・汚損等も家財保険の対象となることがあります。
例えば　
食器棚にぶつかってしまい高価な食器が割れてしまった
子供が遊んでいてテレビを倒して壊してしまった
等です。
割とよくある事例だとおもいます。
特に小さいお子様がいらっしゃるご家族は
加入していると安心ですね(^^♪

□地震がおきたときは？

これだけ火災保険が幅広く補償してくれるなら
地震の損害も、もちろん補償対象…となりそうですが
実は、火災保険は「地震・噴火・津波」は補償外となるのです(+_+)
そのため、地震や津波に不安がある人は、オプションで地震保険に加入することを
オススメします。
また、地震保険については、生命保険や年金保険と一緒で
年末調整の対象にもなっていますよ( ^^) 

□まとめ

以上、建物の保険のお話でした♪
既に、いずれかの保険に加入している人は、
建物や家具家電が破損したとき、
落ち込んで、新しいものを探す前に
「保険の対象かどうか」まずは保険屋さんに確認してみてくださいね。
案外、対象になるかもしれないです＾＾
また、これから加入しようとする人は是非参考にしてみてくださいね。
今回の記事が皆様の参考になると幸いです。

前回のブログに関連付けて、今回は建物の床面積を意味する
「内法面積」「壁芯面積」についてご紹介したいと思います。
特にマンションの場合は、同じ物件なのに見るサイトによっては
床面積が違ったりします。
その理由について今回は解説したいと思います。

□面積の範囲が違う内法、壁芯

◎内法面積…壁の内側の面積
◎壁芯面積…壁の中に中心線があると想定してそこから割り出した床面積です。

イラストで表すとピンクの部分がそれぞれの床面積となります。
サイトによっては、内法面積だったり、壁芯面積で面積を載せていたりするので
同じ物件でも面積に差異がでることがあるのです。

「内法面積」「壁芯面積」は、どちらが間違い、正解というものではなく
それぞれ意味があって区別されています。

□わざわざ壁芯と内法を区別するのは

そもそも床面積を壁の中心線から求めるというのは
いかんせん理解ができませんでした。（私だけでしょうか笑）

その理由は、建築基準法では、「床面積は壁芯で求めることになっている。」
ということです。
建築前に審査する建築確認は、図面だけで審査しますから、仕上げ材によって変化する内法より
移動することが無い柱を基準にするほうが妥当という判断のようですね。
ただし、木造でもRC造でもすべて壁芯で求められます。
実際に住んでみると、壁の厚さが薄い木造の方が広く感じるかもしれないです。

戸建の場合は、原則、建築確認にも登記にも壁芯が採用されます。

ところが、マンションの場合は、登記する時には内法が採用されるのです。

□広告に記載されているのは？

先述した通り、戸建については、通常壁芯の面積が載せられていますが
マンションについては、内法、壁芯どちらで記載してもOKなのです！
ただ、同じ物件であれば、壁芯面積を乗せた方が㎡数が広くなり印象も良いので
不動産屋側は、壁芯面積を採用することが多いでしょう。
（なにそれずる～と思われるかもしれませんが、これは誇大広告になりません！）

ただし、住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置等の特例を受けようとするとき
登記面積（内法）５０㎡以上が基準にとなっているケースがあります。
購入予定の物件の床面積が内法なのか、壁芯なのか予め確認しておくと安心ですね。

□まとめ

以上、内法面積と壁芯面積の違いでした。
特にマンションの場合は、広告で見たときと登記した時の面積が違う！！
とびっくりされるかもしれませんが、どちらも間違いではないのでご安心ください(*^-^*)
今回の記事が、皆様のお役に立てば幸いです。

広告で土地を探していると、面積の欄に
「実測」または「公簿」と書かれていると思います。
どちらも売買価格を確定するために表記されていますが
同じ意味合いと思ってなんとなーく決断してしまうと、「そんなこと知らなかったっ！」
とトラブルになり兼ねない、とてーも重要なポイントです。
そうならない様に、今回の記事では実測面積・公簿面積について紹介したいと思います。

□「実測面積」「公簿面積」とは

実測面積…名の通り、実際の測量に基づいて算出された面積です。
公簿面積…登記簿に記載された面積になります。

直近でできた区画であれば、実際に測量し、その面積を登記することが一般的なので、
公簿面積と実測面積に差異がでることはないでしょう。
しかし、この登記簿は明治時代からあります。
当時の測量技術は、現代に比べて正確さに欠けており
昔から存在する登記簿（公簿面積）では、実測面積と異なることがあります。

では、これら２つの面積算出方法で取引をする場合、
それぞれどのようなトラブルが潜んでいるのでしょうか。

□考えられるトラブルとは

まず、実測取引です。
実測取引では、考えられる取引のケースは２つあります。

１つは、契約の前の段階で、既に測量をしている場合です。
実測を基に面積を算出、価格を確定し、契約をするため
契約時と取引時の価格が違うというトラブルはないでしょう。
概ね平成１７年以降に作成された地積測量図であれば
XYの座標軸を用いた精度の高い図面であるといえます。


２つめは、公簿面積で契約をした後に測量を行い、面積に差異が出た場合は
引渡しの際に精算するというものです。
測量のための費用と時間が追加でかかりますが、正確な面積が分かる分
安心感は得られるとおもいます。
ですが、後から測量するため、契約時納得していた面積・価格が大幅に変わる
可能性もあります。
つまりは、契約の時点では正確な価格が未定という不安材料も抱えています。


次に公簿取引です。公簿取引の場合は、測量図がない場合でも
測量をせず登記簿上の面積を基に取引を行います。
測量をしてみて、面積が思っていたより少なくても多くても
売買価格は変わらない、ということです。
買主は、思っていたより大きな土地であればラッキーですが
逆の場合でも同じ価格なので少しがっかりするかもしれません。
また、測量図が存在しない、ということは、隣地との境界が確定されていない
ケースもあるので後々近隣トラブルになる可能性も無きにしも非ず…ですね。

□まとめ

実測取引、公簿取引どちらも契約には双方の同意が必要となります。
どちらも、あらかじめ双方で費用等すり合わせをしていれば防げるトラブルなので
後々のトラブルを防ぐためにも、契約してからではなく、
物件をさがしている段階から、是非気にかけてみてくださいね＾＾
今回の記事が皆様のお役に立てば幸いです。

ご近所トラブルのひとつとして、自分の敷地内にお隣の木がニョキっと顔を出している。
というケースは結構多いと思います。
立派なシンボルツリーだとしても、自分の敷地に顔を出してくるとやっぱり嫌ですよね(＠_＠;)
今日はそんなご近所トラブルについてご紹介したいと思います！！

□民法で定められている解決方法

□令和５年４月から施行される改正法

①竹木の所有者に枝を切除するように催告したにもかかわらず、
期間内に切除してもらえない。
　（期間の定めはありませんが、だいたい２週間くらいが多いようです）

②竹木の所有者あるいはその所在を知ることができない

➂急迫の事情があるとき

□まとめ

以上、隣地から越境した木の伐採ルールでした。

ただし、法律がそうだからとて、自分ちの木が勝手に伐採されるのは嬉しいことではないですよね。

今回の記事を書いていて、日ごろからのコミュニケーションが何より大事だと思わされました。
この民法改正は、来年の４月から施行されますので、もしお悩みの方がいれば参考にしてみてください！

皆さんは「善意」「悪意」の意味を聞かれると、どう答えますか。

おそらく日常的に使う意味としては

善意=良い感情、悪意=相手に害を加えるような悪い感情がイメージされるかと思います。

「その言い方悪意あるわー」みたいに使いますよね。

実は、法律上「善意」「悪意」は、違った意味合いで使われ、

不動産の取引においても非常に重要な意味を含んでいます。

今回は、法律上の「善意」「悪意」について解説していきたいと思います。

□法律上の「善意」「悪意」とは

□具体例

例えば、物件を所有するAが、売る気もないのに

Bに「家を売ってあげるよ」と言うとします。

この時BがAの本心を知っているかどうかが

善意、悪意の分かれ道となります。

この例は、その気がないのに嘘の意思を表示をする「心裡留保」という状態になっています。

この場合、Aに売る気がなかったとしても、善意のBに対しては意思表示は有効です。

（善意・無過失といって嘘をついたことを知ることができなかった場合に限ります）

しかし、悪意のBに対しての意思表示は無効となります。
善意無過失のBは物件を購入できるが、悪意のＢは購入できないということです。

両方悪い奴なのに、片方を保護する必要がない、といった具合ですね。

つまりは、冗談交じりで、人に不動産を売るよ、買うよと気軽に言わない方がいいということですね。

□まとめ

今回は、法律上における善意・悪意についてお話ししました。

具体例として「心裡留保」を挙げましたが、善意・悪意の違いが効果に影響するケースは

「虚偽表示」「錯誤」「詐欺」「脅迫」など、結構あるんですよ。

善意の人を保護して、公正な取引に繋げる法律なんですね。

以上、法律上の善意・悪意のお話でした。

物件探しをしているときに、「CATV」について目にされることが多いと思います。
「TV」が付いているので、なんとなくテレビに関係していることがわかるかと思いますが
どういうものかご存じでしょうか。
今回の記事では、そんなCATVについて紹介していきたいと思います！

□CATVとは

CATV（Communnity Antenna TeleVision）とは、
専用のケーブルを用いて、テレビ番組を視聴することができるサービスです。
ケーブルテレビとも呼ばれています。
元々は、電波が届きにくい地域であったり、積雪や台風などの自然災害に影響されず
安定したテレビ配信を視聴するためのサービスでしたが、昨今では、電話やインターネットなど
テレビ視聴の他にもサービスの幅を広げています。

物件の概要に「CATV」と記載されているということは、すでにその物件が
テレビが見られる環境にある事を意味しています。


ちなみに、私たちが住む徳島県では、平成１４年、地デジ放送に移行するタイミングで
「全県CATV網構想」を掲げ、民間と市町村が協力し合いその普及に努めてきました。
そして、令和４年３月時点で徳島県内でCATVの普及率は９２％です！
これは、１１年連続で全国１位という成果だそうです。

徳島県内で物件を探されている皆様は、「CATV」という言葉をしょっちゅう
見ることになるかと思いますが、こういった背景があったからなんですね。

ところで、2010年代以降、若者のテレビ離れが進んでいるといわれています。
私事ですが、好きな時間に見たいものが見られるネットの環境があれば、
正直、テレビが見られない環境でも、さほど困らないと思っています。
（サザエさんは外せないですが）

そんな前振りの後に、、、
気に入った物件がCATVが加入されている場合、
どのようなメリット・デメリットがあるのかみていきましょう。

□CATV付賃貸のメリット・デメリット

メリットとしては、先ほども言った様に安定した配信サービスを受けられるということです。
また、チャンネル数が多いこともCATVのメリットと言えるでしょう。

逆にデメリットとしては、建物全体で契約をしているため、
各々に契約することが出来ないことです。
テレビをよく見る人も、あまり見ない人も一律で費用が発生してしまいます。
ですが、月々の家賃にCATV代を組み込んでくれている場合もありますよ＾＾
大家さん次第のところもあるので、完全にデメリットだとも言い切れないところですね。

□まとめ

今回は、CATVについて紹介しました。
個人的に驚いたのは地デジに完全移行して１０年以上も経っていたことです…。
ケーブルテレビにより快適な番組視聴ができる反面、
テレビから砂嵐ってなに？と笑われる日も来るのかとつくづく考えました。
余談を挟みましたが、「CATV」お部屋探しをするときに参考にしてみてくださいね☺

建物構造には、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造、アルミ造、コンクリートブロック造等が
ありますが住宅に採用される代表的な構造と言えば、「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」
があります。（建物構造とは、建物を支える骨組みのことです。）

今回の記事では、これらの３つの構造について、それぞれメリット・デメリットを
紹介したいと思います。

□それぞれの特徴とは？

①木造（軸組工法）

お部屋探しをしているときに、特徴のひとつとして「ディンプルキー」を
アピールしている物件を目にされたことがあると思います。
住宅に使われる鍵といえば、差し込んで回して開錠する鍵を想像されると思いますが
似た見た目、解錠方法の鍵にも実は種類があります。
今回はその中でも防犯面に優れたディンプルキーについて解説したいと思います。

□鍵の種類について

まず、実は沢山の種類がある鍵の世界です。
鍵穴に差し込んで解錠するシリンダー錠、
ロッカーやカバンなどでつかわれる南京錠、
ポストなどに採用されるダイヤル錠
最近ではカードキーや暗証番号、指紋などで解錠する電子錠などセキュリティーに強化された
鍵もあります。
今回の記事では、一般的に賃貸住宅によくつかわれるシリンダー式のカギ、
とりわけディンプルキーと呼ばれる鍵の特徴についてご紹介していきます！

□ディスクシリンダーキーVSディンプルキー

シリンダー式の鍵にもさらにいくつか分類がありますが、

よく使われているディスクシリンダーとディンプルについてその違いを説明します。

◎ディスクシリンダー
鍵の左右がぎざぎざとなっていて、鍵穴が「く」の字になっているのが見た目の特徴です。

おそらく、皆さんも一度は見たことがある一番ポピュラーな鍵ではないでしょうか。
多少すり減りがでても使えることや合鍵が簡単に作れることがメリットでもある一方
簡単な構造故にピッキングされやすいという、鍵としては最大のデメリットがあります。

防犯面の観点から、最近建てられた住宅、アパートなどには今から説明する
ディンプルキーが採用されることが増えています。

◎ディンプルキー
左右のギザギザがあったディスクシリンダーに対して
表面にくぼみがあるのが特徴です。


表面にくぼみができただけと思いきや、その防犯性は格段にレベルアップしています。
一説によると、ピッキングに要する時間が、ディスクシリンダーに比べ
５倍～１０倍といわれています。
泥棒さんは１秒でも早く退散したいでしょうから、この時間ロスがあると知ると
鍵穴を見てあきらめるかもしれませんね。
ちなみに警察庁によると、ピッキングに５分かかると約７割の侵入者が諦めるそうです。

ディスクシリンダーに比べ価格は高くなりますし、無くしてしまった場合ホームセンターなどで
簡単に合鍵が作れないことがデメリットと言えますが、逆に言うと複雑な形であるからこそ
ピッキングもされにくい=防犯性が高いといえます。

□まとめ

今回は、防犯性に優れたディンプルキーについてご紹介しました！

防犯面を心配される方は、ディンプルキー採用の物件に絞ってお部屋を探すことをオススメしますが
現在ディスクシリンダー錠の部屋にお住まいの方でもディンプルキーに交換することができるので
是非ご相談してみてくださいね(^^)