不動産取引についてのイロハの記事一覧｜スタッフブログ｜薩摩不動産

５％から８％へ、そして１０％…消費税はいつまで上がり続けるのでしょうか。
それに今年の物価高…ガソリン、電気、バナナも卵も高くなって頭を悩ませてくれます…笑
それはさておいて、どんどんあがり続ける消費税ですが、日々のちょっとした買い物なら
数％なら…と目を瞑れる部分もあるかと思いますが、マイホームとなると額も額ですから
とても気になるところですよね。
今回は、不動産取引に関する消費税のお話をしたいと思います。

□土地の消費税は

さて質問ですが、土地を購入した時、消費税はいくらかかるでしょうか。


当然１０％…ではなく、タイトルでお察しの通り！
土地は非課税なのです！！

それを深堀りするため今回の記事のテーマにしました。
冒頭の増税の話は、ただの私の小言です笑

□なぜ土地は非課税なのか

土地が非課税ということは、既にご存じの方も多いと思います。
では何故、建物は課税されて、同じく不動産である土地は非課税なのでしょうか。
まず“消費税”について考えていきましょう。

消費税とは、国内におけるほぼ全ての商品の販売、サービスの提供等に公平に課される税金です。
なおかつ下記の①～④すべてを満たす取引が課税の対象となります。
①国内取引
②事業者が事業者として行うもの
➂対価を得て行うもの
④資産の譲渡、資産の貸付、役務の提供であること
（国税庁HP参照）

つまり土地は、商品・サービスとは異なり、消費されるものではない=資本
という考えから税金が課されないのです。
確かに建物は築年月が進むにつれて消費（劣化）していきますので
そこが大きな違いなんですね。

□不動産取引の課税・非課税

その他、不動産取引において非課税のものといえば
〇土地（宅地）に定着するもの（庭木や石垣等）
〇土地取引で発生するその他の税金（登録免許税、印紙税等）
〇個人間の建物の売買
〇火災保険・地震保険
※利益を受けるものではないため
〇住宅ローンの利息
〇団体信用保険料
などがあげられます。


一方で、不動産取引には伴っていくつかの商品やサービスの提供がなされていますので
そちらは課税の対象となります。

〇不動産仲介料
〇司法書士への報酬
〇建物の売買（売主が業者の場合）
これらには１０％の消費税が課されます。


建物を購入する時は、土地（非課税）も当然くっついてきますが
売主が個人であるか業者であるかによって、建物が課税対象であるかどうかが
異なってくるのが面白いところです。
これは、個人売主の場合は、先ほど挙げた課税対象となる４つの要項の内
「②事業者が事業者として行うもの」
をクリアしなくなるからなのです。
火災保険や団体信用保険なども消費者が利益を得るものではないため非課税となります。
消費税の概念が分かっていると、割と区別しやすいかな。と思いました。

□まとめ

以上、不動産取引における課税非課税についてのお話でした。
意外と非課税のものってあるんですね。
これから不動産を取得される予定の方、もしよければ参考にしてみてくださいね(^^)

インターネットや広告等で間取り図をみたときにＬＤ、Ｋ、ＣＬ等々
各部屋が様々なアルファベットで表記されているのを目にされると思います。
これらはそれぞれの部屋の頭文字をとって略されていることが多いです。
Ｌ・Ｄ・Ｋは、聞いたこともあるし意味もわかるよ～という方が多いと思いますが
その定義はご存じでしょうか。
本日は、間取図に表記される略語についてご紹介します！

□ＬＤＫの他にもいっぱい(＠_＠;)間取図の略語

まず、初めによく使われる略語の紹介です。

●Ｌ…リビング（Ｌｉｖｉｎｇ）居間
●Ｄ…ダイニング（Ｄｉｎｉｎｇ）食事室
●Ｋ…キッチン（Ｋｉｔｃｈｅｎ）台所
といった感じです。そうです英語の頭文字をとっているのです。
台所がＤちゃうんかい。と思いますよね。思いませんか笑

他の略語でメジャーなものと言えば（以下略前の英語省略します）
●ＣＬ…クローゼット
●ＷＩＣ…ウォークインクローゼット
●ＳＣＬ／ＳＩＣ…シューズインクローゼット
●ＵＢ…ユニットバス
●Ｓ…サービスルーム
※サービスルームとは、採光や通風の兼ね合いで居室にみなされない部屋です。
納戸などが、この“ｓ”に含まれることがあります。

これらの略語が間取図でよく登場しています。
Ｌ・Ｄ・Ｋについては
ＬＤＫ・ＤＫ・ＬＤなど組み合わせて表記されれることが多いです。
Ｌ・Ｄ・Ｋの他に居室が３部屋あれば
３ＤＫ、３ＬＤＫといった感じで表記されます。

ちなみに、リビング、ダイニング、キッチンの数が２部屋以上ある二世帯住宅の物件などでは
６ＬＬＤＤＫＫといった様に、ＬＤＫの数は伴って増えていきます。
それに対してＣＬやＵＢは表記自体されません。
しかし、Ｓ（サービスルーム）については、物件によって
３ＬＤＫＳと表記される場合もあります。

おそらくここまでは、知ってるよ～という人も多いと思いますが
これからが本題です。リビングやダイニングあるいはキッチンの定義とは何でしょうか。

□Ｌ・Ｄ・Ｋそれぞれの定義とは

それでは、“ＤＫ”と“ＬＤＫ”の違いは何でしょうか。
食事するところ→ダイニング
くつろぐところ→リビング
ふわっとしたイメージがあるかもしれませんが、
リビングで食事することも、ダイニングでくつろぐこともできなくはありません。

また、狭い方がＤＫ、広かったらＬＤＫかな、となんとなくイメージは沸くかもしれませんが
はっきりとした定義が無ければ、すべての物件をＬＤＫと表記することができますし
誇大広告にも繋がりかねません。

そういった誤認させる様な表現をさせないために、不動産公正取引協議会連合会は
ＬＤＫ、ＤＫの最低限必要な広さを決めています。

意外や意外、DK、LDKの広さは居室の数によって定義が変わってくるのです。

例えば、↑こちらの間取りでいうと、居室（洋室）２に対して、
キッチンのある部屋が８帖なので、図面通り２DKとなりますが、
もし、洋室が１つになると１ＬＤＫと表記できるのです。

そして、キッチンのある部屋が４．５帖未満（居室１の場合）あるいは
６．０帖未満（居室２以上の場合）の部屋は“Ｋ”と表記されます。

□まとめ

LDKとDKには、こういった定義がありますが、
自分のライフスタイルに合っているかどうかイメージするには
やはり現地で実際にお部屋を見てみる事が一番ですね。

豆知識の一つとして、これからお部屋探しをされる方の参考になると幸いです。

マイホームを建てよう、買おうとしている人は、地震に耐えられる家かどうか
気になるかと思います。
地震大国に住む限り避けられない不安の種ですね。
阪神淡路大震災、東日本大震災、熊本地震など震度７を超える大規模な震災は
まだまだ記憶に新しいかと思います。
また、３０年以内に発生すると言われている東南海大地震により
私たち徳島県民も防災に対しての意識が年々高まっていると思います。
今回の記事では、マイホームを買う前に知ってほしい家屋の耐震性能についてのお話です。

□昭和５６年強化された耐震基準

昭和５６年５月まで基準とされていた「旧耐震基準」では震度５強程度の揺れに
耐えられるというもので、それ以上の揺れについてはあまり考慮されていませんでした。
現に昭和５３年に発生した宮城県沖の震災は、震度５強の揺れに対して
４千以上の家屋が全半壊したといわれています。（仙台市HＰ参考）
建物の損壊により亡くなられた方も多く出たこの宮城県沖地震を教訓として
昭和５６年６月１日から「新耐震基準」が設けられました。
新耐震基準では、最低でも震度６強～７の揺れにも耐えられるという厳格な基準が設定されました。

この基準では、着工した日や完成した日ではなく建築確認が下りた日が
適用されているかどうかのポイントになります。
※建築確認…建物を建てる前に、認定検査機関などで建築物が法令や規定に適合しているか審査することです

つまり、昭和５６年６月１日以降に建築確認が下りていれば、無条件に基準を満たしている
といえますので、建築確認済証の日をチェックするとその家の耐震性能がわかるのです。
今住んでいる住宅の耐震性能がどの時期のものだったか調べることもできますよ。

□品確法に基づいてできた「耐震等級」

これからマイホームを持とうという人は、「耐震等級○取得！」という謳い文句を
見聞きしたことがあると思います。
建築基準法で定められた「耐震基準」に対して、「耐震等級」は、
品確法により耐震の等級を３段階で表示する制度です。
こちらは、表示することが義務付けられていませんので、
物件や建築業者によって等級が異なります。
等級を取得していないからだめだというわけではなく、
既に新耐震基準が厳格に定められているので、耐震等級は付加価値みたいなもんですね。

耐震等級１は「新耐震基準」を満たす、言わば最低限の耐震性能で
耐震等級２は、耐震等級１の１．２５倍
耐震等級３は、耐震等級１の１．５倍の耐震性能といわれています。

ちなみに、警察署や消防署の耐震等級は３であることが多いそうです。
救護活動を行う公共施設と同等の耐震等級があると思うととても安心ができますよね。
ただし、等級が上がる毎に必要な壁量も当然増えてくるので、
コストもかかりますし、「リビングは壁を無くして大開口がいい！」といったように
空間を広く取りたい希望がある場合、３等級取得が難しくなる可能性もあるのでご注意ください。

一方で、耐震等級３を取得すると金利が安くなるフラット３５Sが適用になったり
地震保険が半額になるというメリットがあります。
しかし、その恩恵をうけるには、耐震等級３を証明する書類が必要になります！
証明書の発行には別途費用がかかることがあるので、建築屋さんや不動産屋さんに
確認してみてくださいね(^^)

□まとめ

今回の記事では、耐震性能を表す「旧・新耐震基準」及び「耐震等級」について
お話ししました。
新耐震基準を満たしていなければ住めない、買えない、というわけではなく
耐震診断や耐震工事には補助金がおりる制度もありますので、
是非とも活用していただけたらと思います！
昨日も茨城県で震度５強の揺れがありましたが、私の悪い癖で、
大きな地震が起きてから、自分ならどうしようと思ってしまいます。
しかし、耐震性能が優れた家に住むことで、なんといっても安心が保たれて
なおかつ家族の命を守ることにも繋がりますね。
是非、耐震性能気にかけてみてくださいね(^^)

不動産の売買契約をするとき、手付金と呼ばれる金銭を買主から売主へ支払います。
ただの契約時に必要なお金でしょ～と思われるかもしれませんが
不動産取引においては、かなり特殊な性質をもつお金であります。
今回お話ししたいのは、契約をした後、「やっぱり契約を白紙にしたい」と思ったときの
手付金の行方です。
頻繁に起こるようなことではありませんが、事前に知っておくとちょっと安心！？なお話です。

□手付金とは

重複しますが、手付金は、契約時買主から売主へ支払う金銭のことを指します。
一般的には、契約金額の１０％程が支払われます。
この手付金は、契約時に支払いますが、通常は取引時に売買代金に充当される金額なので
金額によって損得があるものではありません。
契約の前に、申込みをされる方もいらっしゃるかもしれませんが、
申込み自体には法的拘束力はありませんので、これから説明する内容とは別物なのでご注意ください！

□解除するときの手付金の性質

契約をした後に、もっといい他の物件がでてきたから契約を取りやめたい（解除）
と考える人も中にはいらっしゃるかもしれません。
相手方が履行に着手
（買主→残代金の支払いｏｒ売主→引き渡し、建築材料を発注をする等）
をする前であれば下記の方法で契約を解除することができます。

◎買主から解除を申し出る場合
手付金を放棄することで契約を解除することができます。（=手付流し）

◎売主から解除を申し出る場合
手付金を倍返しすることで契約を解除することができます。（=手付倍返し）

やっぱりやーめたと気軽にできるものではなく、いずれの申し出に関しても
ペナルティがある行為になります。
それだけ契約とは重く責任を伴う行為なんですね。

ただし、契約後に住宅ローンの審査に落ちてしまった場合
買主の事情でキャンセルするわけではないので、通常は手付金は戻ってきますので
ご安心ください。

□売主が倒産してしまったら

売主が業者である場合、契約から取引をするまでに倒産してしまうという
可能性も０ではありません。
買主は、目的物だけでなく手付金までも戻ってこない可能性もあるのです…。
そういった最悪の事態に備えて、
手付金が売買代金の１０％（未完成物件は５％）または１，０００万円を超える場合
保全措置といって買主を保護してくれる救済措置がとられます。
金融機関などの第三者機関が保証してくれるのでご安心いただけたらと思います。

□手付金の相場

手付金は、一般的に１０％で支払われることが多いです。
また、売主が宅建業者で買主が一般のお客様の場合は、手付金は２０％と
上限が定められていますが、しかし、下限が決められていないのです。
ここまで話すと「手付金少ない方がリスクすくないやん。」
と思われるかと思いますが、そうすると逆に売主から
解約されるリスクが高くなるということになります。

例えばですが、売主Aと買主Bが５００万円の手付金５万円で売買契約をしていたが
後に「１，０００万円だすから購入したい」というCが現れたとします。
（あくまで例えばの話で滅多にある話ではありません笑）
Aは倍返しで１０万円をBに支払ったとしても、
Cに購入してもらった方がAの利益は多いですよね。

そうです、Bが残代金を支払う前であれば、Aが手付倍返しをすると解約せざるを得ないのです。

高すぎる手付金もあまりに低すぎる手付金もリスクがあるというわけで
契約金額の１０％程度が主流となった一つの要因かもしれませんね。

□まとめ

今回は不動産取引における手付金の性質についてお話しました。
倍返しや倒産など、しつこいですが滅多にあることではありません！
ただ、絶対にないとは言い切れな事なので、リスクを知りつつ、
反面安心して不動産の取引をしていただけたらと思います(^^)
今回のお話は、契約時、書面で説明する事項ばかりなので
事前情報として知っていると説明もすっと入ってくるかもしれません♪

日常の買い物でお高めのものを購入した時、レシートに収入印紙が貼られているのを

目にされたことがある人は多いかと思います。

ご存じの方が多いかと思いますが、令和４年１０月現在、５万円以上の領収書には

金額に応じた収入印紙を貼付しなくてはいけません。

不動産の取引でも同様に、額が５万円以上の領収書には、収入印紙を貼付する必要があります。

しかし、不動産の取引では、印紙税が発生するのは、領収書だけではありません！

どういうことか詳しく解説していきましょう。

□そもそも印紙税とは

印紙税とは、簡単に言うと、印紙税法で定められた課税文書に課される国税です。

税金と聞くと、直接現金で納付するイメージが強いかと思いますが

印紙税は、収入印紙と呼ばれる証票を郵便局（券種は限られますがコンビニでも購入できます）

で購入し課税文書に貼付することで納付することになします。
また、再使用を防ぐため、消印をする必要があります。
（紙と文書にまたがって押印や署名をすることです）

↓こんな感じです

不動産取引の代表的な課税文書はというと

売買契約書、請負契約書、金銭消費貸借契約書等があてはまります。

ただし、建物の賃貸借契約書や重要事項説明書、申込書等は、これに該当しません！

なお、令和６年３月３１日までは、不動産譲渡に関する契約書（土地、建物の売買契約書等）

や建築請負契約書については軽減措置がとられ、下記の表のように税率が
引き下げられていますので、さらーーっと見ていただければと思います。

不動産取得に関する契約書

※１０万円以下のものは軽減措置対象外

※１万円未満ののは非課税

請負契約書

※１００万円以下のものは軽減措置対象外
※１万円未満のものは非課税

譲渡に関する契約も、請負契約も１億円以下のものは軽減措置によって
半分の金額になっていることがわかります。

印紙税は、原則課税文書を作成した物が負担する税金ですが
契約書に至っては、売主（請負者）、買主（注文者）の双方が
１通ずつ保有することになるので、双方が印紙税を負担することが一般的です。

□収入印紙を貼ることを怠ると

印紙税は、収入印紙を貼ることで納税することになるので

その作業を怠った場合「過怠税」がかかってきます。
元の印紙代とその２倍にあたる過怠税がかかるため、注意が必要です！
収入印紙を貼るタイミングは、原則契約を交わした時ですが
住宅ローンの事前審査がまだだという場合は、非承認の可能性も捨てきれないので
印紙代が無駄にならない様、念の為、本審査のタイミングで貼付する方が良いかもしれません。
現金で購入する、という人は、貼らなくてもばれないんじゃない…？
と悪魔がささやいたかもしれませんね笑
ですが、確定申告で契約書のコピーが必要になりますので、どんなに遅くても
それまでには貼付する必要があります。
とはいえ、国や県からの補助金等で契約書を提出する際には、確定申告の時期に関係なく
くれぐれも収入印紙をお忘れなく！！

□収入印紙が不要な文書

高い買い物なので対面の方が安心できるのでは、と思ってしまいますが
世の中は、ペーパーレス・脱ハンコ・非対面…時代の波ですね…笑
解禁されたばかりの改正法なので、まだまだ現状維持といった具合ですが
今後、不動産業界がどのようになるのかが楽しみですね。

□まとめ

今回の記事では、不動産取引の際の印紙税についてお話ししました。

お勤め先で領収書に印紙を貼ったことがあるよ、という人もちらほら
いらっしゃるかもしれませんが、契約書では、一般的に双方に納税の義務があるので
どうぞお忘れにならない様、お気を付けください！！
今回の記事が皆様のお役に立つと幸いです。

１１０万円を超える金銭の受領には、贈与税がかかってくることは有名かと思います。
マイホームをご検討されている人の中には、ありがたいことにご両親から資金援助が
ある方も多いかと思いますが、住宅取得のための資金贈与は、特例として非課税限度額が
緩和される措置があります！これは相続税対策としても非常にうれしい措置ですね。
今回の記事では、住宅取得等のための贈与税非課税措置のお話をしたいと思います。

□具体例をみてみましょう

省エネ等住宅を取得するために父親から１，５００万円を援助をうけた場合を例にあげていきます。

１，５００万円ー１，０００万円ー１１０万円=３９０万円

（あるいは、不動産取得のための資金贈与）では
２，０００万円まで非課税になります。
「おしどり贈与」とも呼ばれます。
内助の功はマイホームでお返し…と思うとなんだか良いですね笑

□まとめ

以上住宅取得のための贈与が非課税になるお話しでした。
ただし、非課税の枠内で贈与をうけたからといって何もせずにいると、
通常の税金が発生してします(＠_＠;)
この特例をうけるには、決まった時期に申告をする必要があるのです。
なおかつ、建物の性能や広さ、贈与を受けるタイミング
住み始めるタイミングなども、とても重要になってきます。
一生に一度の買い物といわれるマイホームですから、
同様に、この特例を受ける方も初めてという方がほとんどだと思います。
薩摩不動産では、そのような不安があるお客様でも安心していただけるように
ひとつずつ丁寧に説明しております！
ぜひ、ご相談くださいね(^^)

駅や学校まで徒歩○分という広告を目にしたことがある方は
多くいらっしゃると思います。
それでは、広告で使われるこの速さ一体どれくらいの速さなのでしょうか。

今回の記事では、不動産広告でよく目にする「徒歩〇分」について解説していきたいと思います！ 

□歩く速さの基準は８０ｍ／分

徒歩○分と言われても、人の歩く速さはバラバラですよね。
そのため徒歩での時間を算出するために、不動産の公正競争規約では
基準値を８０ｍ／分と定めています。
８０ｍ歩くのには１分かかる、ということなので、徒歩５分と表記されている場合は、
目的地まではおおよそ４００ｍ距離がある、ということがわかります。
逆に目的地まで１．６ｋｍだとしたら、時間に換算して、おおよそ２０分かかる
ということがわかります。

ただし、実際には信号や踏切で足止めをくらったり、
坂道や横断歩道などで一定の速さで歩けない場合があるかもしれませんが、
その時間は考慮されず一定の速さで歩き続けている計算となります。

ちなみに、端数が出たときは切り上げるため、目的地まで８１ｍだとすると、
机上では徒歩１分ちょいの時間ですが、ルールとしては徒歩２分と表記する必要があります。

しかし、歩く速さは人それぞれなのに、なぜこの基準が設けられたのでしょうか。

□なぜ分速８０ｍなのか

毎度おなじみ、マニアックな話ですが、どうして徒歩の速さが分速８０ｍなのでしょうか。

私も今まで気にしたことがなかったのですが、これを機に調べてみました。

当初は、１００ｍあたり１分とルールが設けられていましたが、
女性にも適用できるような現実的な基準を考える必要がありました。
そして、昭和３８年「女性がハイヒールのサンダルを履いて歩いた時の平均速度」
を計測した結果、分速８０ｍという基準が生まれたそうです。
みなさんはどうでしょうか。例えば、８００ｍの移動に１０分かかるでしょうか。
都会の人や体育会系の人はもっと早いかもしれないですね。
ちなみに私はというと、先日１歳の娘と散歩していましたが、２００ｍの距離１０分かかりました笑
ですから、小学校まで徒歩５分と広告には表記されていたとしても
子供の足ではもっとかかるかもしれないですね。

余談ですが、徒歩に関しては明確な基準値がありますが、車や自転車に至っては
時間帯、事故、交通量等によって徒歩よりも大きく影響をうけるため
分速○分というはっきりとした基準値はありません。
しかし自転車は２００ｍ～２５０ｍ／分、車が４００ｍ～４５０ｍ／分
として算出されることが多いようです。

□まとめ

以上不動産広告でよく目にする徒歩〇分についての解説でした。

繰り返しになりますが、あくまでも基準値になりますので、
広告で徒歩〇分と表記されているとはいえ、実際には信号、踏切等があったり、
当然それぞれの歩く速度によって変動しますし、またその分数は切り上げられていることも
あるので、必ずしもその通りになるものではありません。
ただ、歩く速度の基準がわかると「あと１ｋｍだから歩いてだいたい１３分かかるね」と
普段の生活でも使えますし、すこーーーしハナタカになれる豆知識でした笑
皆さんも是非活用してみてくださいね(^^)

前回の記事で、民法が改正されたことについて触れましたが、その流れでもう一つ。
これはメディアでも多々報じられていたのでご存じの方も多いと思いますが、
２０２２年４月から成人年齢が２０歳から１８歳に引き下げられました。
それにより不動産取引にどう影響があるのでしょうか。みていきましょう。

□成人すると何ができるのか

成人するとできることとして、親の同意がなくても契約行為ができる、

１０年有効パスポートがとれる、結婚（女性の結婚可能年齢が引き上げられた）などがあります。

親の同意なしで契約できることの１つとして、１８歳になるとアパートを借りることができます。
また、ローンも自分の意志で出来るので住宅ローンも組むことができます。

もっと身近な話でいうと携帯電話の契約、クレジットカードをつくることが可能になります。

ただ、理屈でいえば可能ですが、学生さんの場合は月々まとまった額を
支払いっていくことが現実的ではないので、今後もご両親が契約者となる、
あるいは連帯保証人になる状況が続いていくかと思われます。

そして、未成年のうちは、親の同意なしでこういった契約行為をした場合は、
取り消すことができましたが、「成人」したことにより、責任はすべて
自分が負うことになるので、取り消すことができなくなります(+_+)

□まとめ

来年から大学生になる高校生の皆さんは、受験が終わると開放感と都会に行ける嬉しさから

ウッキウキでお部屋を探すことになるでしょう。（実体験です笑）
そして、携帯電話を契約して、クレジットカードも作るかもしれません。
ハッピーキャンパスライフのスタートです。
ですが、そういった契約行為は「取り消し」が出来ないことをよく念頭にいれて、
事前に親御さんに相談してみるのもいいかもしれませんね♪

薩摩不動産では、学生さんにも安心していただけるように、
アットホームな雰囲気でお部屋探しのお手伝いをしております。
少し時季外れかもしれませんが、徳島県内で新生活をスタートされる学生さんは、
ぜひ、お立ち寄りくださいね。

ただし成人しても、禁煙飲酒、公営ギャンブルは２０歳からですよ(^_-)-☆

購入する時には気づかなかったのに…
心配すればきりがないですが、そんなも状況も無きにしも非ず…ですよね。

決して不安を煽りたいわけではなく、そんなもしもの状況でも皆さんに安心してもらえる法律

「契約不適合責任」について本日は紹介していきたいと思います。

従来は「瑕疵（カシ）担保責任」と呼ばれていましたが

２０２０年４月の民放改正により「契約不適合責任」と改められました。

内容も一部改正され、買主さんにとってはより安心できる仕組みになりました。

□瑕疵とは

まず瑕疵（カシ）という言葉ですが、聞きなれない言葉だと思います。
分かりやすく言うと、目的物に何かしらの欠損があることです。
しかし、瑕疵には物理的な欠陥だけでなく、
「心理的瑕疵」…過去に自殺や殺人などがあり、住む人が心理的に嫌悪感を感じる状態
「法律的瑕疵」…建築基準法、都市計画法に抵触している状態
などがあります。

これらに気づかず物件を購入してしまった場合、
既に契約を結んでいるから買主さんは泣き寝入りするしかないのか
というと、契約後であっても一定の期間は、売主が責任を負う必要があります。
それが「瑕疵担保責任」です。

□「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

従来の瑕疵担保責任（改定前）では、対象となるのは隠れた瑕疵である必要がありました。
分かりやすい例でいうとシロアリや雨漏りです。
簡単に発見できるような瑕疵は対象にはなりませんでした。
そして、隠れた瑕疵があった場合の買主の権利としては
「契約解除」（契約目的を達することができない場合のみ）
「損害賠償請求」の２つのみが可能でした。

この「隠れた」という表現がとても曖昧で、修繕以前に第一の論点が
そっちになってきてしまいますよね。
改定された契約不適合責任では、隠れた瑕疵に限定されず
数量、品質、量などが契約の内容に適合しない場合、
契約通りの目的物の引き渡しを請求することができます。
=「追完請求」
あくまでも契約書をベースにということですね。
書いてあるかどうかなので、従来に比べて分かりやすく改正されました。

もし、追完請求をしたにもかかわらず、売主がその請求を無視する場合
代金を減額してくださいと請求ができます。
=「代金減額請求」

大きく分類するとこの２つ、買主さんを保護をするための権利が新たに制定されました。

ただし買主は、この不適合を知った時から１年以内に売主に通知しなくてはいけません。
さらに、宅建業法では、この通知の期間は引き渡しから２年となっています。
売主と買主の不平等を無くすための法律とはいえ、半永久的に瑕疵の責任の所在が
売主にあるとは言えないですもんね。
ですが、この引き渡しから２年という期間は特約で延長することができます。
つまり買主に有利となる特約は有効としています。
（新築住宅の場合は、品確法が適用され、住宅の構造体力上主要な部分の瑕疵については
引き渡し後１０年間は責任追及ができます）

□まとめ

最後に大事なことを言いますが、この責任は宅建業者である売主が
個人のお客様に負う責任となります。

つまりは、個人間の売買であれば、双方の同意があれば契約不適合責任を
免除する特約をつけることができます。
事前に内容や期間などについて、双方でしっかり取り決めておくと安心ですね。
今回の記事、すこし小難しい話だったかもしれませんが、先述したように
契約書がベースになるので、記載している内容がものすごく大事になります！
というお話でした。
少しでも皆さんのお役に立てば幸いです。

以前の記事で「登記」について解説しましたが、
https://www.satsuma-tk.com/blog/fudousantorihikiiroha/touhon
今回はその記事から派生して、登記をするときに発生する費用「登録免許税」について解説します。
こんなところにも税金ですか！と思ってしまいますが、不動産取得をすると必ず納めなければならない税金です。
それでは、みていきましょう！

□登録免許税とは

以前の記事で自らの権利を主張するために登記って大事ですよ～と記述しましたが

その登記をする際に、納付しなければならない国税でです。

登録免許税が課される登記は、所有権の保存登記（新築をした時の登記）、

所有権移転登記（売買等により所有者が移った時の登記）

抵当権設定登記（ローンを組んだ場合にする登記）、あるいは相続、贈与、地上権などなど

いくつかありますが、登録免許税は、その種類により税率が変わる特殊タイプなんです。

ちなみにですが↑に述べた登記は権利部に関する登記で、

新築した際の表題登記や建物を取り壊した時の滅失登記などは登録免許税は課されません。

（これらは一般的に家屋調査士さんに依頼しますが、その報酬は別途かかってきます。）

ここで吉報です、土地に関しては令和５年３月３１日まで、家屋に関しては令和６年３月３１日まで

1. 軽減措置が取られ、税率が低くなっています！本則の税率と見比べてみましょう。

□軽減措置が取られている主な税率一覧

※１，０００円未満は切り捨て

課税標準額はそれぞれ異なり、移転登記に関しては固定資産税の課税標準額が、
抵当権設定登記に関しては、債権金額言わばローンの額が該当します。
新築を建てた際にする所有権保存登記については、固定資産税の前に納める事が一般的ですから
各法務局によりその建物の用途や規模などを参考に課税標準額が認定されます。
そのため、建築前に提示された保存登記費用はあくまでも概算というケースが多いでしょう。
課税標準額は、売買価格や請負価格とは異なりますので、ご注意ください！

よく、諸経費の一つとして「登記費用」という言葉が使われると思いますが、
これらの登録免許税に加えて、登記を依頼する司法書士さんへの報酬が加えられた額を
まとめて「登記費用」としてお支払することが一般的です。
報酬額は、依頼する司法書士さんあるいは家屋調査士さんによって異なるので、
ここで登記費用の額に差が生まれてきます。

例えば、中古物件を購入したとして
その建物の課税標準額が１，０００万円、
土地の課税標準額５００万円
購入資金のため１，０００万円住宅ローンを組んだとします。
中古物件は、土地建物ともに現所有者から新たな所有者へ“移転登記”をする必要がありますから
①建物　１，０００万円×０．３％=３万円
②土地　　　５００万円×１．５％=７．５万円
➂抵当権１，０００万円×０．１％=１万円
　合計１１．５万円となります。

ちなみに、同じ条件で本則の税率で計算すると３４万円の登録免許税が必要なので
その差は一目瞭然ですね！

□まとめ

以上、よく耳にする登記費用の詳細についてでした。

軽減措置によりかなりお得になっているとはいえ、まとまった金額になりますので、

資金計画の段階でしっかり押さえておくと安心です(*^_^*)