不動産取引についてのイロハの記事一覧｜スタッフブログ｜薩摩不動産

売買契約を結ぶと、買主は、お金を支払う義務を負います。
しかし、一方で売主は「商品（サービス）を提供する」義務を負っているのです。

これらは「双務契約」と呼ばれる分類の契約になります。

その物件について買主、売主の双方が義務（債務）を負っているのです。

今回の記事では、「当事者の負担する義務」という観点から
「双務契約」「片務契約」について解説します。

□双務契約

典型的な例をいうと、先述した「売買契約」があげられます。

買主→代金を支払う義務　売主→物件を引き渡す義務を

負っています。

他にも「賃貸借契約」「請負契約」などが、双方が義務を負う

双務契約にあたります。

対象的に、一方だけが義務を負う契約があります。

□片務契約

一方が現金を渡す義務を負う一方で、一方は何ら義務を負う必要がない契約、

それが片務契約になります。

一体、どういったものがあるでしょうか。

例えば、贈与、使用貸借が該当します。

※使用貸借…一方が、相手方に無償であるものを引き渡すこと

お店でお金を払ってDVDを借りるときは賃貸借（双務契約）に該当しますが

友達にタダ借りると、それは使用貸借（片務契約）です。

一方が義務を負う、双方が義務を負う

これが、片務契約と双務契約の違いになります。

□まとめ

普段生活していて、こりゃ双務契約だなあ！！なんて

考える人はほとんどいないと思いますが

売買契約等の双務契約は、双方が義務を負っている契約だ
ということをお伝えするべく記事にしました。

今回は「当事者の負担の義務」についての部類分けでしたが

実は、他にも契約書には分類がいくつかあります。

また、ブログにしたいと思います♪

建物を購入しよう！建てよう！としたとき
一体どれくらいの広さがいいのかな、疑問に思われたことはありますか。

一戸建ての平均的な広さではなく、それが自分たちの家族構成やライフスタイルに
あった広さかどうか、という点について今回は記事にしたいと思います。

□平均的な一戸当たりの床面積の推移

国交省によると、着工新設住宅の床面積の全国平均は、
令和３年時点で１１７．４㎡（３５．５坪）だそうです。
（借家では４６．９㎡、分譲住宅では８９．７㎡）

一番古いデータの平成１４年では、１３５．８㎡なので、
建物の床面積は、どんどん縮小傾向にあることがわかります。


ただし、この数字は、ただの平均値になりますので
果たしてそれが自分たちに合った広さなのかは、わからないです。


そこで、床面積を決める、もうひとつの指標として
「居住水準」というものがあります。

□居住水準について

「居住水準」とは、国民が安定したゆとりある住生活を営むことができるよう
住宅建設五箇年計画で国が定めた目標をいいます。


その目標内で、「最低居住面積水準」「誘導居住面積水準」という２つの
基準を定めています。


「最低居住面積水準」…世帯人数に応じて、健康で文化的な住生活の基本として
　　　　　　　　　　　必要不可欠な住宅の面積に関する水準
　　　　　　　　　　　簡単に言うと最低これくらいはいるよね、という水準です。

「誘導居住面積水準」…世帯人数に応じて、豊かな住生活の現実の前提として多様な
　　　　　　　　　　　ライフスタイルを想定した場合に必要と考えられる住宅の面積に関する水準


これらの基準では、以下の値が水準として定められています。

①最低居住面積水準
　●単身者：２５㎡
　●２人以上の世帯：１０㎡×世帯人数＋１０㎡


②誘導居住面積水準
【都市居住型】（都心やその周辺の共同住宅住居を想定）
　●単身者：４０㎡
　●２人以上の世帯：２０㎡×世帯人数＋１５㎡

【一般形】（郊外や都市部以外での戸建て住宅住居を想定）
　●単身者：５５㎡
　●２人以上の世帯：２５㎡×世帯人数＋２５㎡

※ただし、子供は１０歳以上で世帯人数１とします。



徳島県で戸建購入を検討する場合は
この②誘導居住面積水準【一般形】の水準を参考にされると良いかと思います。

□例えば、４人家族の場合

４人家族の場合

【誘導居住面積水準】２５㎡×４人＋２５㎡＝１２５㎡（約３７坪）
【最低居住面積水準】１０㎡×４人＋１０㎡＝５０㎡（約１５坪）

となります。
だいぶ差がありますね笑


あくまで基準ですので、絶対にこうでなくては、というわけではありません。
国はこれを最低限度の広さ基準、或いはゆとりのある暮らしの基準だと定めていますが
それは、人によって様々でしょう。


しかし、居宅には、浴室やトイレなど絶対に必要なスペースもありますので、
４人家族の場合、お子さんが小さいうちは最低居住面積水準でもいけなくないけど、
それぞれの部屋が必要になると窮屈かな、という感じがしました。

一方で３７坪あれば、３部屋＋客間、シューズクローゼット、趣味室など
プラスαで空間が作れる広さになるので、かなりゆとりのある暮らしができる水準だとも思いました。
私の所見ではありますが。

□まとめ

以上延べ床面積の水準についてのお話でした。
単純に家族の人数や居室数だけでなく
家族は○人だけどしょっちゅう来客があるのでもう一部屋ほしい
たちまちは、夫婦だけだけど３人子供が欲しい等
それぞれのライフスタイルも踏まえて
延べ床面積を考える必要がありますね。

これから、建物を購入或いは建築される方は、参考にしてみてくださいね♪

冠婚葬祭の日程を決めるとき
大安・友引・仏滅等、六曜を元に、日にちを決める方が多いと思います。
何百万円、何千万円もの不動産の契約日（取引日）も同様に
縁起のいい日を選びたくなりますよね。

今回は、不動産取引の際、縁起が良いとされる日をご紹介します♪

□六曜

六曜は、元々は中国が発祥の暦注です。
言うてしまえば、その日の運勢です。

「大安は祝い事に良い」「仏滅は縁起が悪い」
ということはご存じの方も多いと思いますが
その他はどうでしょうか。

では、みてきましょう。



①大安…最も良い日とされ、１日を通じて吉と言われています

②先勝…午前中は吉、午後は凶と言われています

③友引…大安に続いて良い日とされていますが
　　　「友を引く」とも解釈されるのでお葬式にはタブーです

④先負…午前中は凶、午後は吉と言われています

⑤仏滅…仏さえも滅する日と言われています。
　　　　六曜の中で最も凶の日と言われています

⑥赤口…基本的には、凶日ですが、どうしてもの場合は
　　　　正午が良いでしょう


以上、６種類がループしています。
カレンダーによっては、六曜が書かれているものもあるので
意味は知らずとも、見たことがある人は多いのではないでしょうか。



不動産取引としては、大安、友引、先勝（午前）、先負（午後）が
良いとされていますが、先負けは「負」というマイナスイメージがあることから
選ばれないこともあります。

余談ですが、結婚式は、一日を通して、吉日とされる
「大安」や「友引」が好まれて六曜によっては、
式場の金額も変わったりするところもありますね。
不動産の取引では、六曜によって値段が変わることは、ありません。

□六曜以外の吉日、凶日

六曜のほかに暦注には「十二直」「二十八宿」「選日」等があります。
その中で、それぞれ吉日凶日があります。
どうしても六曜の吉日に都合があわない
という場合は、そちらをみてみるのも良いでしょう。

六曜のほかで、特に、不動産の契約で縁起がいい日される日と、
良くないといわれる日をご紹介します。


◎一粒万倍日…１粒の籾が万倍にも実るという意味があります。
　　　　　　　よく宝くじ売り場に旗が出ていたりしますね。
　　　　　　　新しい事をスタートするには最高の日です。
　　　　　　　しかし、ローンの契約をする日には好まれません。
　　　　　　　ローンが万倍になる　とも取れるからです。


◎天赦日…「天が地上にある万物の罪を許す日」と言われています。　
　　　　　年に５，６回あるといわれる日です。
　　　　　何をやってもうまくいくというラッキー日です。
　　　　　
　　　　　現在以降であれば、８/４、８/１８、１０/１７が令和５年の天赦日です。
　　　　　
　　　　　ちなみに、８/４は、「大安」「天赦日」「一粒万倍日」が重なる超ラッキーデイです。



▲不成就日…「何も成就しない日」とされ、取引日には不向きでしょう


▲三隣亡…「三軒先まで滅ぼす」といわれる大凶日です。
　　　　　　引っ越しや建築工事の開始、地鎮祭などに避けたい、
　　　　　　ある意味仏滅より恐ろしい日です。
　　　　　　本人たちは気にしなくても、お隣の人が気にされる可能性も捨てきれませんから
　　　　　　注意が必要です。
　　　　　　かつては「三輪宝」と見るからに良い意味で使われていたようですが、
　　　　　　間違って伝わってしまったのか、今となっては大凶日です。


いろんな暦注を取り入れているため、六曜が良くない場合は、その他の暦注へと
考え方を転換できますが、吉日と凶日が重なるという矛盾も孕みます。

□まとめ

先述したように、かつては、違った使い方をされていた暦注もありますが
これらが日本で定着したのは、江戸時代だといわれています。
ちなみに発祥地の中国では、現在、六曜は用いられてないらしいです笑

日本では、「血液型占い」「動物占い」が大ブームを起こしていましたが
そもそも、日本人は占いが好きなのか、信じやすいのかもしれないですね。
私も毎年おみくじを引いてい一喜一憂しています（笑）
そして、１か月後には結果を忘れています。


六曜も同様に科学的根拠のない迷信ですが、特にご年配の方は、
気にされる方が多いのも事実です。
六曜は、６日で１サイクルなので、吉日も選ぶのもそれほど難しいことではありません。

迷信であることは確かですし、気にされない方もたくさんいらっしゃいます。


ですが、もし何かあったときに「あの時大安に取引すれば～」
と落ち込む可能性が少しでもあるなら、吉日に契約・取引されることがベターですね(^^)

賃貸物件に住む場合、借主は、退去時「原状回復義務」を負うことになります。
原状回復と聞くと、「元の状態に戻す」事かなと
何となく想像できます。

しかし、クロスの汚れ、床の傷、畳焼け、ポスターや画鋲の跡などなど
何か月、何年と住んでいると当然消耗、劣化していくものを
果たしてどこまでの状態に戻さなくてはいけないのでしょうか。


今日は、「原状回復義務」の規定とトラブルを未然に防ぐために
できることの解説をしたいと思います！

□原状回復義務の考え方

原状回復のニュアンスが曖昧ではトラブルの元になってしまいます。
まずは、借主が負担する部分、そうでない部分を理解する必要があります。

国交省の「原状回復にかかるガイドライン」では
原状回復の定義を以下の様に定めています。


「原状回復とは、賃貸人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち
賃貸人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える様な
使用による損耗・毀損を復旧すること」


さらに「賃貸人の通常の使用により生ずる損耗は原状回復がない」

と定義されています。

原状回復にかかるガイドライン


つまり、「入居した状態に戻す」ということではなく
「本来あるべきであろう状態にまで戻していれば良い」
というのが原状回復義務の意味合いです。


普通に住んでいる上での劣化は、借主が責任を負う必要はないということです。

フローリングや畳の日焼け、ポスターの跡などがこれに当てはまります。
冒頭に述べた画鋲の穴もこちらになります。



一方で、原状回復義務を負うものといえば
故意に・うっかり、壊した・傷つけた等です。


煙草によるクロスの汚れ、匂い、あるいはペットによる傷、
子供が破った障子、家具を動かすときに出来た傷等
気を付けていれば、損耗・毀損しなかった事柄については
原状回復義務を負う必要があります。

□トラブルを防ぐために

原状回復のトラブルとして、入居時、退去時の損耗の有無の
確認が不十分であることが原因と考えられていました。


退去時に傷があったとしても、「いつ誰がつけたのか」が
分かなければ責任の所在が分からなくなりますよね。


そのため、借主様には入居時にチェックリストをお渡しして
部屋全体に傷や汚れがないか確認してもらい、双方の認識の差を
少なくするようにしています。


私たちは、退去時にそのチェックリストと照らし合わせて
他の損耗等の有無を確認しトラブルを未然に防ぐようにしています。

□まとめ

以上原状回復義務についてのお話でした！
チェックリストは、お互いのために必ず！記入して
お渡しくださいますようお願いいたします( ¨̮ )

以前のブログで「遺留分」について触れました。

相続について②


これは、法定相続人がもらえる最低限の遺産の取り分を指します。

今回は、「遺留分」について深堀りしていきたいと思います！

□遺留分は何故あるのか

法定相続人や相続割合は、法律で定められていることを
これまでの記事で解説してきました。
法定相続人は、一定の財産が与えられることになっているのに
何故「遺留分」というものがあるのでしょうか。


例えば、被相続人が
「遺産は全て愛人へ」と遺言書に残した場合に、
他の法定相続人は、当然、納得いかないことになります。
そんなとき、法定相続人は、「自分は最低限の遺産の取り分がある！」
と権利を主張することができるのです。これが遺留分です。


遺言があったとしても奪えない権利なんですね。

ただし、法定相続割合とは、大きく異なることがあります。

□法定相続分と遺留分は別モノ！！

法定相続と遺留分の違いとして以下のことが挙げられます。

①兄弟は範囲外

法定相続人は、配偶者、直系尊属、直系卑属、兄弟の４種類でしたが
遺留分には、兄弟が含まれません。
つまりは、甥、姪も対象外となります。

兄の相続人は、弟である自分だけだ。という場合でも
遺言書があれば、全てその通りになります。
つまりは、兄弟には１円も相続されない可能性もあるということです。


また、いうまでもないですが、相続欠格に値する人物は、
遺留分の請求はできません。

②割合

遺留分では、法定相続割合の1／２しか請求できません。
（相続人が直系尊属しかいない場合は、１／３）
どういうことか、具体例でみてみます。


被相続人であるＡさんは、財産が３，０００万あり
法定相続人は、妻、息子、娘　の３名だとします。

本来であれば、相続割合は↓このようになります。
妻……１／２　１，５００万円
息子…１／４　　　７５０万円
娘……１／４　　　７５０万円

しかし、遺言でＡさんが財産を全て赤の他人Ｂに譲ると書き残した場合
相続人たちは、以下の割合（金額）でＢに請求できるのです。
妻……１／４　　　７５０万円
息子…１／８　　　３２５万円
娘……１／８　　　３２５万円

といったように、半分にはなりますが
遺言書があるからといって、全ての財産が一定の人物には渡らない
ようになっているんですね。

③時効がある

遺留分では、遺産を侵害するような贈与や遺贈があった場合
それを知った日から１年以内に贈与遺贈を受けた相手に対して
請求しなくては、時効によって効果が消滅してしまいます。

または、除斥期間といって、相続開始の時点から
１０年経つと遺留分を行使できなるくなるので注意が必要です。


そのまま何もせずに放置しておくと遺言書通り
あるいは生前贈与したものが
そのまま戻ってこない事になるんですね～( 一一)

□まとめ

今回は遺留分について解説しました。
被相続人の自由な意思を尊重したいところですが
残された遺族たちのために「遺留分」という権利は
大事なものになってきますね。

前回に引き続き相続のお話です。

相続について①

前回の内容は、相続人が「誰になるのか」という話でした。
被相続人の配偶者、直系尊属、直系卑属、兄弟が相続人に該当します。


しかし、相続人は均等に財産を分配するわけではありません。

今日は、そんなお話をしていきたいと思います。

□相続人の組み合わせは７パターン

前回のおさらいですが、配偶者は、常に相続人となり
直系卑属（以下「子」とします）が第一順位
直系尊属（以下「親」とします）が第二順位
兄弟が第三順位となります。

子がいない場合は、親が、
子も親もいない場合は、兄弟が相続人となります。

相続人の組み合わせパターンとしては、この７つですが
ややこしくなるのは、配偶者と子・配偶者と親といったように
２種類の組み合わせが出てきた時です。
何がややこしいかというと、組み合わせによって
その割合が変わってくるのです。

□法定相続割合

上記の表に沿ってパターンごとに説明します。

①相続人が「配偶者」「子」の場合
　配偶者　１/２　子１/２　
　…子が複数人いる場合、１/２を人数で均等に割ります。

②相続人が「配偶者」「親」の場合（子なし）
　配偶者２/３　親１/３
　…両親が健在の場合、１/３÷２　つまり１/６ずつとなります。


③相続人が「配偶者」「兄弟」の場合（親・子なし）
　配偶者３/４　兄弟１/４
　…兄弟が複数人いる場合、１/４を人数で均等に割ります。

ただし、配偶者のみ、子のみ・・・といったように
相続人が１種類しかいない場合は、その人がすべてを相続するようになります。
あるいは、同じ順位の相続人達で、均等に分割されることになります。

たとえば、相続人が４人の息子だった場合は
4分の１ずつ、平等に分けられることになります。

□まとめ

以上、法定相続割合についてのお話でした。
机上では、簡単な計算になりますが、これが不動産や時計・絵画などの動産
の場合、物理的に真っ２つにはできません。
トラブルになる前に、親族内で話し合っておくのが大切と改めて思わされますね！

前回のブログで、「法定相続人」について解説しました。

私の財産は誰にわたるのか！！相続について①


その中で、
「被相続人の子が亡くなっている場合は、孫へ
親が亡くなっている場合は、祖父母が相続する」（代襲相続といいます）

とお伝えしました。


悪知恵が働いてしまった人いるでしょうか。


例えば、「孫が、財産欲しさに子（法定相続人）を殺害してしまった場合」です。




そういった場合、孫は財産を受け取ることができるのでしょうか。
今回は、代襲相続に基づいたお話をしたいと思います。

□相続欠格

□相続排除

□まとめ

自分が所有している不動産はもちろんですが、

親や祖父母、或いは配偶者など、親族が所有している不動産について

皆さんは「誰が相続人なのか」と考えられたことはあるでしょうか。

映画やドラマでも、よくテーマにされる「相続」ですが

その内容を少し知っていると、少し違った見方ができて面白いかもしれませんね。

今回は、相続について解説します！

□相続財産とは

相続できる財産ときくと

現金・預貯金・不動産　のイメージが強いかと思います。

他には、自動車や絵画・貴金属などの動産、賃貸人・賃借人などの契約上の地位

或いは借金・未払い家賃などの負債も相続されてしまいます。

プラスだけなくマイナスの財産も引き継ぐのが相続なんですね。

□誰が相続人になるのか

相続人となれるのは、被相続人からみた

配偶者・直系卑属（子や孫、ひ孫）・直系尊属（親や祖父母、曽祖父母）・兄弟

と民法で定められています。

その中でも、配偶者は、常に相続人となります。

その他の親族を優先順位でいうと

第１順位：直系卑属

第２順位：直系尊属

第３順位：兄弟

となりますが、

第２順位の人（親や祖父母）が相続を受けるには、
第１順位である直系卑属（子や孫）がいないことが前提で

第３順位である兄弟が相続を受けるには、
第１順位、第２順位の親・祖父母・子・孫がいないことが前提となります。

また、子や孫といっても、子が健在の場合は、孫は相続人とはなりませんし

親がいる場合は、祖父母は相続人にはなれません。

文字でいってもわかりにくいのでイラストで見てみましょう。

□相続人が誰もいない人の財産は？

□まとめ

間取り図に書かれているアルファベットの略語について
今回は、マンションの間取り図によく登場する
「PS」「MB」について解説します。

□PS・MBとは

「PS」…パイプスペース
　（給排水管やガス管などを通すスペース）
「MB」…メーターボックス
　（電気・ガス・水道などのメーターが格納されているスペース）
を指します。
「MBPS」と記載されているのは、MBとPSが一緒に収められているスペースとなります。


間取り図の中では、「PS」「MB」と記載されず
下の図のように、バッテンだけで表されているケースも多いです。





実物はこんな感じです。



玄関横に配置されていることが多く、
言われてみれば見たことがある人も多いかと思います。

収納スペースかと思いきや、中をあけても
何も収納できませんのでご注意ください！！
むしろ、水道屋さんやガス屋さんが検針するため

いつでも開けられる場所でもあるので、貴重品などは

絶対に置かないでくださいね！

□PS・MBの位置は変えられるのか

分譲マンションの場合、将来的にリフォームも視野に入れる方も多いと思いますが
このPS・MBの位置は変更できるのでしょうか。

答えはNGです！
外部にあることが多いMBは、それほど困らないかもしれませんが
PSは室内のど真ん中に通っていたり、室内を圧迫していることもあります。
しかし、給排水管やガス管が通っているため移動が難しいのです。
分譲マンションの場合、リフォームを視野に入れて購入する方も多いと思いますが
PS・MBは基本的には、その位置のまま付き合っていくことになることになるでしょう。

□まとめ

以上、ＰＳ・ＭＢについての解説でした！

マンションを購入するときだけでなく、賃貸物件でも登場する略語ですので
これから物件をお探しになる皆様是非参考にしてみてくださいね♪

２０１１年に発生した東日本大震災は、まだまだ記憶に新しいですね。
当時の甚大な被害を教訓に「津波防災地域づくりに関する法律」が制定されました。
私たち宅建業者には、売買・交換・賃貸契約の前に重要事項説明書にて
この法律について取引相手に説明する事が義務付けられています。
本日は、そんな「津波防災地域づくりに関する法律」について解説したいと思います。

□津波防災地域づくりに関する法律とは

２０１１年、東日本大震災で発生した津波の被害をきっかけにできた比較的新しい法律です。
東日本大震災では「想定外」の規模の津波が到来したと当時ニュースで頻繁に流れていましたね。
この法律では、最大クラスの津波が発生した場合でも、
その被害を防止・軽減し将来にわたって安心・安全に暮らすことのできる地域の整備を
目的として作られました。

□重要事項説明書で説明する事が必要な項目

この法律は、国土交通大臣が定めていますが
その基本指針にのっとり各都道府県知事が、最大規模クラスの津波が発生した際の
「津波災害警戒区域」あるいは「津波災害特別警戒区域」を定めます。

対象物件がその区域内か否か、れに伴う建築行為の制限について
我々宅建業者は、その旨を説明することが義務付けられます。


（徳島県HPより）

つぶれてしまいましたが、黄色く着色されているところは
小さく津波の水位が書かれています。
皆さんもぜひお住いのエリアの津波水位をチェックしてみてくださいね。
この黄色く色づけされているエリアは、全て津波災害警戒区域（イエローゾーン）
となります。
ただし、このイエローゾーンでは、開発行為や建築の制限はうけません。


続いて、津波災害特別警戒区域（オレンジゾーン）は
イエローゾーンのうち特に著しい危険を生ずるおそれがあると
認められる区域です。
学校や医療施設などの公共性の高い建築物や開発行為、居室の高さや構造に制限がかかってしまいます。
ちなみに、徳島県内でオレンジゾーンはまだ定められていません。


以上のことを、重要事項説明書でお客様に説明し
納得していただいた上で、ご契約に進むことができます。

□まとめ

本日は、津波に関するお話をしました。
徳島県は、海岸沿いが発展している地域なので
土地柄この津波災害警戒区域に該当する物件は多いと思います。
災害警戒区域の説明は重要事項説明の際にもちろんお客様にご説明しますが、
気になる物件があれば、津波水位だけでなく、避難場所や津波到達時間なども
併せて調べておくのも大事ですね！