2023年06月の記事一覧｜スタッフブログ｜薩摩不動産

冠婚葬祭の日程を決めるとき
大安・友引・仏滅等、六曜を元に、日にちを決める方が多いと思います。
何百万円、何千万円もの不動産の契約日（取引日）も同様に
縁起のいい日を選びたくなりますよね。

今回は、不動産取引の際、縁起が良いとされる日をご紹介します♪

□六曜

六曜は、元々は中国が発祥の暦注です。
言うてしまえば、その日の運勢です。

「大安は祝い事に良い」「仏滅は縁起が悪い」
ということはご存じの方も多いと思いますが
その他はどうでしょうか。

では、みてきましょう。



①大安…最も良い日とされ、１日を通じて吉と言われています

②先勝…午前中は吉、午後は凶と言われています

③友引…大安に続いて良い日とされていますが
　　　「友を引く」とも解釈されるのでお葬式にはタブーです

④先負…午前中は凶、午後は吉と言われています

⑤仏滅…仏さえも滅する日と言われています。
　　　　六曜の中で最も凶の日と言われています

⑥赤口…基本的には、凶日ですが、どうしてもの場合は
　　　　正午が良いでしょう


以上、６種類がループしています。
カレンダーによっては、六曜が書かれているものもあるので
意味は知らずとも、見たことがある人は多いのではないでしょうか。



不動産取引としては、大安、友引、先勝（午前）、先負（午後）が
良いとされていますが、先負けは「負」というマイナスイメージがあることから
選ばれないこともあります。

余談ですが、結婚式は、一日を通して、吉日とされる
「大安」や「友引」が好まれて六曜によっては、
式場の金額も変わったりするところもありますね。
不動産の取引では、六曜によって値段が変わることは、ありません。

□六曜以外の吉日、凶日

六曜のほかに暦注には「十二直」「二十八宿」「選日」等があります。
その中で、それぞれ吉日凶日があります。
どうしても六曜の吉日に都合があわない
という場合は、そちらをみてみるのも良いでしょう。

六曜のほかで、特に、不動産の契約で縁起がいい日される日と、
良くないといわれる日をご紹介します。


◎一粒万倍日…１粒の籾が万倍にも実るという意味があります。
　　　　　　　よく宝くじ売り場に旗が出ていたりしますね。
　　　　　　　新しい事をスタートするには最高の日です。
　　　　　　　しかし、ローンの契約をする日には好まれません。
　　　　　　　ローンが万倍になる　とも取れるからです。


◎天赦日…「天が地上にある万物の罪を許す日」と言われています。　
　　　　　年に５，６回あるといわれる日です。
　　　　　何をやってもうまくいくというラッキー日です。
　　　　　
　　　　　現在以降であれば、８/４、８/１８、１０/１７が令和５年の天赦日です。
　　　　　
　　　　　ちなみに、８/４は、「大安」「天赦日」「一粒万倍日」が重なる超ラッキーデイです。



▲不成就日…「何も成就しない日」とされ、取引日には不向きでしょう


▲三隣亡…「三軒先まで滅ぼす」といわれる大凶日です。
　　　　　　引っ越しや建築工事の開始、地鎮祭などに避けたい、
　　　　　　ある意味仏滅より恐ろしい日です。
　　　　　　本人たちは気にしなくても、お隣の人が気にされる可能性も捨てきれませんから
　　　　　　注意が必要です。
　　　　　　かつては「三輪宝」と見るからに良い意味で使われていたようですが、
　　　　　　間違って伝わってしまったのか、今となっては大凶日です。


いろんな暦注を取り入れているため、六曜が良くない場合は、その他の暦注へと
考え方を転換できますが、吉日と凶日が重なるという矛盾も孕みます。

□まとめ

先述したように、かつては、違った使い方をされていた暦注もありますが
これらが日本で定着したのは、江戸時代だといわれています。
ちなみに発祥地の中国では、現在、六曜は用いられてないらしいです笑

日本では、「血液型占い」「動物占い」が大ブームを起こしていましたが
そもそも、日本人は占いが好きなのか、信じやすいのかもしれないですね。
私も毎年おみくじを引いてい一喜一憂しています（笑）
そして、１か月後には結果を忘れています。


六曜も同様に科学的根拠のない迷信ですが、特にご年配の方は、
気にされる方が多いのも事実です。
六曜は、６日で１サイクルなので、吉日も選ぶのもそれほど難しいことではありません。

迷信であることは確かですし、気にされない方もたくさんいらっしゃいます。


ですが、もし何かあったときに「あの時大安に取引すれば～」
と落ち込む可能性が少しでもあるなら、吉日に契約・取引されることがベターですね(^^)

賃貸物件に住む場合、借主は、退去時「原状回復義務」を負うことになります。
原状回復と聞くと、「元の状態に戻す」事かなと
何となく想像できます。

しかし、クロスの汚れ、床の傷、畳焼け、ポスターや画鋲の跡などなど
何か月、何年と住んでいると当然消耗、劣化していくものを
果たしてどこまでの状態に戻さなくてはいけないのでしょうか。


今日は、「原状回復義務」の規定とトラブルを未然に防ぐために
できることの解説をしたいと思います！

□原状回復義務の考え方

原状回復のニュアンスが曖昧ではトラブルの元になってしまいます。
まずは、借主が負担する部分、そうでない部分を理解する必要があります。

国交省の「原状回復にかかるガイドライン」では
原状回復の定義を以下の様に定めています。


「原状回復とは、賃貸人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち
賃貸人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える様な
使用による損耗・毀損を復旧すること」


さらに「賃貸人の通常の使用により生ずる損耗は原状回復がない」

と定義されています。

原状回復にかかるガイドライン


つまり、「入居した状態に戻す」ということではなく
「本来あるべきであろう状態にまで戻していれば良い」
というのが原状回復義務の意味合いです。


普通に住んでいる上での劣化は、借主が責任を負う必要はないということです。

フローリングや畳の日焼け、ポスターの跡などがこれに当てはまります。
冒頭に述べた画鋲の穴もこちらになります。



一方で、原状回復義務を負うものといえば
故意に・うっかり、壊した・傷つけた等です。


煙草によるクロスの汚れ、匂い、あるいはペットによる傷、
子供が破った障子、家具を動かすときに出来た傷等
気を付けていれば、損耗・毀損しなかった事柄については
原状回復義務を負う必要があります。

□トラブルを防ぐために

原状回復のトラブルとして、入居時、退去時の損耗の有無の
確認が不十分であることが原因と考えられていました。


退去時に傷があったとしても、「いつ誰がつけたのか」が
分かなければ責任の所在が分からなくなりますよね。


そのため、借主様には入居時にチェックリストをお渡しして
部屋全体に傷や汚れがないか確認してもらい、双方の認識の差を
少なくするようにしています。


私たちは、退去時にそのチェックリストと照らし合わせて
他の損耗等の有無を確認しトラブルを未然に防ぐようにしています。

□まとめ

以上原状回復義務についてのお話でした！
チェックリストは、お互いのために必ず！記入して
お渡しくださいますようお願いいたします( ¨̮ )

先日、新聞で「マンション建て替え要件緩和」
という内容の記事を目にしました。

気になったので、本日のブログでは、マンション建て替えについての
お話をしたいと思います。

□築年数４０年以上の分譲マンション

国交省の調査によると、２０２１年末時点で

築４０年以上のマンションは、１１５.６万戸あるといわれています。

これは、マンション全体のおよそ２割に該当します。

築４０年以上というと、再建築や大がかりな修繕が必要となってくる年数となりますが、

今のままいくと、１０年後には約２倍の２４９万戸

２０年後には約３.７倍の４２５.４万戸ものマンションが築年数４０年以上となります。

いわば、マンションの老朽化に既に直面しているわけです。

□ハードルが高いマンションの建て替え

もちろん、マンションの建て替えには、かなりの費用が必要になりますが

その裏で、大きな障壁になっていることがあります。

現行の「区分所有法」では、区分所有者および議決権のの５分の４以上の多数が

あれば建物を建て替えることができるとされています。

※議決権とは、各区分所有者が有する占有割合のことをさします。

　例えば、占有面積１，０００㎡の物件で、１００㎡の部屋を所有する者の

　議決権は　１，０００分の１００　となります。

さらに、マンションの老朽化だけでなく、所有者の高齢化も問題の一つです。

所有者が、亡くなっている場合には、その相続人に同意を得る必要がありますが

相続人が複数いて全員に連絡が取れないというったように、
所有者が不明のケースも多々あります。

「老朽化」と「高齢化」の深刻な２つの問題を背景に

建て替えには、現行の区分所有法が更にハードルを上げてしまっているのです。

それでは、この度試案された内容は、どのようなものだったのでしょうか。

□緩和要件の内容

あくまでも中間試案の段階ですが、緩和対策として

「現行の５分の４以上の同意から　４分の３へ引き下げる」
ことが挙げられています。

また、耐震性や火災などに対する安全性などが、基準に適合していない場合は

３分の２まで引げるといった案も出されています。

さらに、所有者や相続人と連絡がつかない場合

多数決からその者の分母を除くことができるようにする、案もあります。

集会へ参加した人の中で決議を取るということですね。

これらに関して今年７月よりパブリックコメントを求め

来年の改正案提出に進むそうですよ。

パブリックコメントは、広く多く民意を募ろうとする制度です。

今現在も、あらゆる分野で多くの募集がされ、どなたでも

意見をすることができます。

是非、覗いてみてくださいね♪

□まとめ

以前のブログで「遺留分」について触れました。

相続について②


これは、法定相続人がもらえる最低限の遺産の取り分を指します。

今回は、「遺留分」について深堀りしていきたいと思います！

□遺留分は何故あるのか

法定相続人や相続割合は、法律で定められていることを
これまでの記事で解説してきました。
法定相続人は、一定の財産が与えられることになっているのに
何故「遺留分」というものがあるのでしょうか。


例えば、被相続人が
「遺産は全て愛人へ」と遺言書に残した場合に、
他の法定相続人は、当然、納得いかないことになります。
そんなとき、法定相続人は、「自分は最低限の遺産の取り分がある！」
と権利を主張することができるのです。これが遺留分です。


遺言があったとしても奪えない権利なんですね。

ただし、法定相続割合とは、大きく異なることがあります。

□法定相続分と遺留分は別モノ！！

法定相続と遺留分の違いとして以下のことが挙げられます。

①兄弟は範囲外

法定相続人は、配偶者、直系尊属、直系卑属、兄弟の４種類でしたが
遺留分には、兄弟が含まれません。
つまりは、甥、姪も対象外となります。

兄の相続人は、弟である自分だけだ。という場合でも
遺言書があれば、全てその通りになります。
つまりは、兄弟には１円も相続されない可能性もあるということです。


また、いうまでもないですが、相続欠格に値する人物は、
遺留分の請求はできません。

②割合

遺留分では、法定相続割合の1／２しか請求できません。
（相続人が直系尊属しかいない場合は、１／３）
どういうことか、具体例でみてみます。


被相続人であるＡさんは、財産が３，０００万あり
法定相続人は、妻、息子、娘　の３名だとします。

本来であれば、相続割合は↓このようになります。
妻……１／２　１，５００万円
息子…１／４　　　７５０万円
娘……１／４　　　７５０万円

しかし、遺言でＡさんが財産を全て赤の他人Ｂに譲ると書き残した場合
相続人たちは、以下の割合（金額）でＢに請求できるのです。
妻……１／４　　　７５０万円
息子…１／８　　　３２５万円
娘……１／８　　　３２５万円

といったように、半分にはなりますが
遺言書があるからといって、全ての財産が一定の人物には渡らない
ようになっているんですね。

③時効がある

遺留分では、遺産を侵害するような贈与や遺贈があった場合
それを知った日から１年以内に贈与遺贈を受けた相手に対して
請求しなくては、時効によって効果が消滅してしまいます。

または、除斥期間といって、相続開始の時点から
１０年経つと遺留分を行使できなるくなるので注意が必要です。


そのまま何もせずに放置しておくと遺言書通り
あるいは生前贈与したものが
そのまま戻ってこない事になるんですね～( 一一)

□まとめ

今回は遺留分について解説しました。
被相続人の自由な意思を尊重したいところですが
残された遺族たちのために「遺留分」という権利は
大事なものになってきますね。

前回に引き続き相続のお話です。

相続について①

前回の内容は、相続人が「誰になるのか」という話でした。
被相続人の配偶者、直系尊属、直系卑属、兄弟が相続人に該当します。


しかし、相続人は均等に財産を分配するわけではありません。

今日は、そんなお話をしていきたいと思います。

□相続人の組み合わせは７パターン

前回のおさらいですが、配偶者は、常に相続人となり
直系卑属（以下「子」とします）が第一順位
直系尊属（以下「親」とします）が第二順位
兄弟が第三順位となります。

子がいない場合は、親が、
子も親もいない場合は、兄弟が相続人となります。

相続人の組み合わせパターンとしては、この７つですが
ややこしくなるのは、配偶者と子・配偶者と親といったように
２種類の組み合わせが出てきた時です。
何がややこしいかというと、組み合わせによって
その割合が変わってくるのです。

□法定相続割合

上記の表に沿ってパターンごとに説明します。

①相続人が「配偶者」「子」の場合
　配偶者　１/２　子１/２　
　…子が複数人いる場合、１/２を人数で均等に割ります。

②相続人が「配偶者」「親」の場合（子なし）
　配偶者２/３　親１/３
　…両親が健在の場合、１/３÷２　つまり１/６ずつとなります。


③相続人が「配偶者」「兄弟」の場合（親・子なし）
　配偶者３/４　兄弟１/４
　…兄弟が複数人いる場合、１/４を人数で均等に割ります。

ただし、配偶者のみ、子のみ・・・といったように
相続人が１種類しかいない場合は、その人がすべてを相続するようになります。
あるいは、同じ順位の相続人達で、均等に分割されることになります。

たとえば、相続人が４人の息子だった場合は
4分の１ずつ、平等に分けられることになります。

□まとめ

以上、法定相続割合についてのお話でした。
机上では、簡単な計算になりますが、これが不動産や時計・絵画などの動産
の場合、物理的に真っ２つにはできません。
トラブルになる前に、親族内で話し合っておくのが大切と改めて思わされますね！