2022年06月の記事一覧｜スタッフブログ｜薩摩不動産

空き家をお持ちの方で、処分にお困りの方はいらっしゃいませんか。
せっかく所有していても、だれも使っていない場合は、「使用していないのに税金ばかりかかるから負担が大きい」と感じる方もいらっしゃるでしょう。
今回は、空き家の売却時にかかる税金と、利用すべき特例控除について解説します。

□空き家の売却にはどんな税金がかかる？

空き家の売却時にかかる税金は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用の合計差し引いた金額に、税率をかけ合わせることで計算できます。

では、それぞれの用語について詳しくみていきましょう。

まず、「譲渡収入金額」についてご説明します。
これは、不動産の売却金額を指しており、その他にも固定資産税や都市計画税の生産額も含んだ数字です。

次に、「取得費」とは不動産購入当時に支払った物件そのものの価格や仲介手数料などを合わせたものです。
ちなみに、取得費の算出では、減価償却費用を差し引かなければなりません。

そして、「譲渡費用」とは不動産の売却活動にかかる費用を指します。
仲介手数料が最もイメージしやすいのではないでしょうか。

最後に、「税率」についてもご紹介します。
税率は、その不動産をどのくらいの期間所有していたかによって変わります。
例えば、5年よりも長く所有していた場合の譲渡所得税率は15％程度ですが、5年より短いと2倍の30％にまで跳ね上がります。
また、譲渡所得税と同様に住民税も5％から9％となり、その分税金も高くなるでしょう。

□空き家で利用すべき特例控除をご紹介！

では、空き家で節税するためにはどのような方法があるのでしょうか。
ここからは、空き家で利用すべき特例控除を3つご紹介します。

＊相続で得た場合の3000万円特別控除

相続してから空き家になった場合には、譲渡所得に対する3000万円特別控除が適用されます。
そのため、譲渡所得が3000万円を下回るようであれば、譲渡所得税は発生しません。
ただし、この控除が適用されるのは、相続されるまで所有者が暮らしており、被相続人が他界した後に空き家となった場合です。

＊マイホームだった場合の3000万円特別控除

もともとマイホームだった空き家にも、譲渡所得に対する3000万円特別控除が適用されます。
ただし、これは空き家となってから3年以内に限られます。

＊相続から3年以内である場合の取得費加算の特例制度

相続から3年以内に売却すれば、一定の額を譲渡資産の取得費として加算できます。
取得費が高くなることによって、譲渡所得を抑えることができ、結果として税金を安くできます。

□まとめ

空き家は使用していなくても固定資産税や都市計画税が課税されるため、思い切って売却される方も多いです。
しかし、売却時にも別の税金が発生するため、まずはどんな特別控除を受けられるのか情報収集をしてみると良いでしょう。
当社でも、不動産の売買を承っておりますので、空き家を売却の際はぜひご相談ください。

これからマイホームを取得しよう！と考えている人は「仲介手数料」

という言葉を一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか？

不動産を取得するにあたって、実は、物件の費用だけでなく
あらゆる場面でお金のやり取りが必要になってきます。

今回の記事では、その中でも代表的な「仲介手数料」について解説します。

ぜひ参考にしてください！

□仲介手数料とは

土地や住宅を購入したいと考えたとき、皆さんは、まず何をするでしょうか？
まず一番に不動産会社（仲介業者）に相談に行かれるの方が多いのではないでしょうか。
仲介手数料とは、物件の案内や売主との間に入って意見の調整、契約の締結等々
取引を成立させた不動産会社に対して支払われる対価のことです。
なお、仲介手数料の上限額は、国土交通大臣により定められており、
この上限を超えて報酬を受け取ることができない仕組みになっております。

□仲介手数料の上限計算方法

不動産の仲介手数料の上限額は、売買代金によって異なってきます。

広く知られている「速算式」は下記の通りです。

①売買代金が２００万円以下の場合　　　　　 　　×５％（+消費税）

②売買代金が２００万円超え４００万以下の場合    ×４％＋２万円 （+消費税）

➂売買代金が４００万円超えの場合　　　　 　　　×３％＋６万円（+消費税）

例えば、１，０００万円の物件を購入した場合は

１，０００万円×３％+６万円+消費税＝３９６，０００円

□本来の計算式

さて、先ほどの速算式ですが、取って付けたような

「+２万円」「+６万円」気になりますよね～！

そんなマニアックな方向けに本来の計算式も紹介します。

本来の計算式は

①売買代金の２００万円以下の部分　　　　　　　 ×５.５％

②売買代金の２００万円超え４００万以下の部分    ×４.４％

➂売買代金の４００万円超えの部分　　　　 　　　×３.３％

（消費税１０％が含まれた計算式です）

①～➂の合算額が仲介手数料の本来の計算式です。

先ほど、例で挙げた１，０００万円をこの計算式に当てはめると

①２００万円×５．５％=１１０，０００

②２００万円×４．４％=　８８，０００

➂６００万円×３．３％=１９８，０００

①～➂の合算３９６，０００円

お見事、速算式と同じ結果になりました。

□まとめ

今回は、物件を取得する際に発生する仲介手数料について解説しました。

仲介手数料は発生するケースが多い費用なので、物件を検討する際の材料にしてみてくださいね。